나이스옥션 법원경매 울산 2023타경101235 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 795-2 1동 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경101235 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 795-2 1동 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경101235
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 활천내와로 135 (1동)
• 감정가: 910,258,100원
• 최저가: 446,027,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매5계 2023타경101235 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천내와로 135 (1동) | 감정가: 910,258,100원 | 최저가: 446,027,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2023타경101235 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 두서면 활천리 795-2 1동입니다.

본 물건의 용도는 근린생활시설로, 현재 제조업소 및 사무실로 이용되고 있습니다.

감정가는 910,258,100원으로 책정되었으며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

토지 면적은 2351.30제곱미터(약 711.28평)이며, 건물 면적은 1398.00제곱미터(약 422.88평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 포함한 일괄매각 방식입니다.

1.2. 특이사항 요약

가장 주목할 특이사항은 유치권 신고 내역입니다.

주식회사 제이에스케이로부터 부동산 건축비용 및 시설비용 77,000,000원에 대한 유치권 권리 신고서가 제출된 바 있으나, 신청 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결이 확정되어(울산지법2024나17014), 현재 유치권은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

또한, 매각 대상에서 동산 및 기계기구류(에어콤푸레사, 보일러설비, LPG저장탱크, 에어컨설비 등)는 제외되므로, 입찰 시 이를 유념해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 KCC 울산일반산업단지 북서측 인근에 위치하고 있어 산업 시설로서의 입지를 확보하고 있습니다.

주변은 농경지, 자연 취락, 제조업소 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

생산관리지역으로 지정되어 있어 산업 활동에 적합한 용도 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

인근까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 사정은 시 외곽지로 다소 불편합니다.

이는 산업 시설의 특성상 큰 단점은 아닐 수 있으나, 직원 및 방문객의 접근성을 고려해야 합니다.

도로 상태는 북서측으로 소로(작은 길) 및 남측으로 농로에 접하고 있어, 대형 차량의 진출입 시 도로 폭을 현장 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본 경매는 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되므로, 낙찰 후 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하게 됩니다.

부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.

3.2. 유치권 해결

가장 큰 권리상 리스크였던 유치권 신고 건이 법원의 승소 판결 확정(유치권 부존재)으로 인해 깔끔하게 해소된 상태입니다.

이는 매수인이 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 겪을 수 있는 가장 큰 법적 난관이 제거되었음을 의미합니다.

4. 상권 및 활용분석

4.1. 현재 이용 상태

현재 사다리형의 평지 위에 제조업소 건부지로 이용 중이며, 건물은 사무실(경량철골구조)과 제조업소(일반철골구조)로 구성되어 있습니다.

대규모 토지(약 711평) 및 건물(약 422평)을 확보하고 있어, 중소 규모의 제조, 물류, 창고 등 다양한 산업용 시설로 활용 가치가 높습니다.

4.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 생산관리지역 외에 가축사육제한구역(축종별 거리 제한) 및 하천구역(복안천)에 저촉되는 부분이 있으므로, 추후 증축이나 용도 변경을 고려할 경우 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매각 제외 동산 리스크

경매 목적물에서 동산 및 기계기구류(에어콤푸레사, 보일러, LPG탱크 등)가 명확히 제외되었습니다.

낙찰자가 시설물을 이용하고자 할 경우, 기존 소유자 또는 점유자와 해당 물품에 대한 별도의 매매 또는 처리 협상이 필요할 수 있습니다.

이러한 설비의 철거 또는 인수에 필요한 비용 및 협상 과정이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.2. 지리적 및 환경적 리스크

시 외곽의 교통 사정 및 소로와 농로에 접한 도로 상태는 대규모 물류 이동이 필요한 업종에게는 제약 사항일 수 있습니다.

또한, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 산업단지 인근의 환경 및 주변 제조업소와의 관계를 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 KCC 울산일반산업단지 인근의 양호한 산업 입지에 대규모 토지(약 711평)와 건물(약 422평)을 확보하고 있는 산업용 부동산입니다.

가장 큰 법적 리스크였던 유치권 문제가 법원 판결로 해결되어 권리 관계가 명료하다는 것이 최대의 장점입니다.

다만, 매각 제외된 기계류 처리에 대한 계획을 수립해야 하며, 접근성(도로 폭 및 대중교통)을 현장 점검할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. **권리 명료성 확보:** 유치권 부존재 판결 확정으로 매수인이 안심하고 입찰할 수 있는 '깨끗한 물건'입니다.

2. **산업 시설의 잠재력:** 산업단지 인근의 생산관리지역에 위치하여 제조, 창고, 물류 등 산업 목적으로 실수요자에게 매우 적합합니다.

3. **대규모 면적:** 토지/건물 면적이 충분하여 중소기업의 사옥 및 공장 부지로 활용 가치가 높습니다.

실사용 목적의 제조/물류업체나 안정적인 산업용 부동산 투자를 희망하는 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계