나이스옥션 법원경매 부산 2023타경61877 [1] 부산광역시 동래구 안락동 308 동래에코하임 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2023.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 동래구 안락동 소재 "한국전력공사 동래지사" 북동측 인근에 위치하는
동래에코하임 제9층 제901호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 "안락역"이 소재하는 등
제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층건 내 제9층 제901호로서

외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 기계식주차설비, 도시
가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-11-24)
(최고높이 54m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%, 재매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2023타경61877 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 308 동래에코하임 9층901호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 256,000,000원

토지면적: 21.78㎡ (약 6.59평)

토지지분: 0.94982164㎡ (약 0.29평)

건물면적: 74.55㎡ (약 22.55평) - 전용면적 기준

건물지분: 3.25030152㎡ (약 0.98평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (지상 10층, 지하 1층)

사용승인일: 2020년 02월 17일

총 호수: 18호

1.2. 주요 특징 및 특이사항

특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 물건

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%), 재매각으로 인한 입찰 시 유의 필요

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "한국전력공사 동래지사" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 동해선 "안락역"이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측으로 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 최고 높이는 54m입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 02월 24일 접수된 배정효 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦은 시점에 등기된 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (단, 후술할 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성 존재)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 09월 04일

* 확정일자: 2020년 08월 03일

* 배당신고일자: 2024년 01월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있어 낙찰자가 임차인의 보증금 2억원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 배당 절차 결과에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 최종 배당표를 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 374,566,290원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 안락동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다. "한국전력공사 동래지사" 등 공공기관이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재경보, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 환경

동해선 안락역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 허보람은 2020년 9월 4일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 2억 원 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자의 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 건으로, 이는 최초 입찰에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 물건 자체의 매력도 저하, 권리 관계의 복잡성, 또는 높은 기대가 등으로 인해 유찰되었을 가능성이 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 유사 물건 비교를 통해 평가되었습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 마감재 상태 등은 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.4. 형식적 경매

청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 물건입니다. 일반적인 담보 경매와는 절차적 맥락이 다를 수 있으므로, 관련 절차에 대한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 동래구 안락동에 위치한 동래에코하임 오피스텔 지분 경매 물건으로, 동해선 안락역 인근에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건은 보통 수준입니다. 본 물건의 핵심은 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '재매각'이라는 점입니다. 특히 임차인 보증금 2억 원의 인수 가능성은 낙찰자의 자금 계획에 결정적인 영향을 미치므로, 배당 현황을 면밀히 확인하는 것이 최우선입니다. 또한, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점과 재매각 이력은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 복합적인 요인들을 신중하게 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 개선 가능성

동래구 안락동은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 시장 대비 저평가 가능성

최근 실거래가 정보(74.55㎡ 기준 20,500만원)와 감정가(25,600만원)를 비교했을 때, 대항력 있는 임차인 문제를 해결한다면 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금 부담이 없다고 가정할 경우)

8.3. 활용 가치

오피스텔로서 업무 시설 또는 1인 가구 주거용으로 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 허보람 씨의 보증금 2억원 인수 여부입니다.

* 최근 실거래가: 2024년 7월 8일, 동일한 면적(74.55㎡)의 동래에코하임이 20,500만원에 거래되었습니다.

* 감정가: 25,600만원

만약 임차인 허보람 씨가 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하여 낙찰자가 2억 원의 보증금을 인수해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용은 감정가 25,600만원에 보증금 20,000만원을 더한 45,600만원에 달하게 됩니다. 이는 최근 실거래가 20,500만원과 비교했을 때 매우 높은 수준으로, 현재 감정가 또는 그 이하의 입찰은 매우 위험합니다.

따라서, 가장 먼저 임차인의 배당 현황을 파악하여 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 인수해야 하는 경우:

보증금 인수 부담을 고려하면, 본 물건의 현재 감정가나 최근 실거래가 수준에서의 입찰은 추천하기 어렵습니다. 낙찰가는 상당한 수준으로 낮춰야 하며, 임차인과의 협상 및 명도 비용까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 이 경우, 시세 대비 상당한 할인율(예: 50% 이하)을 적용한 금액이 아니면 투자가치가 없을 수 있습니다.

* 임차인이 보증금 전액을 배당받아 인수 부담이 없는 경우 (가장 낙관적인 시나리오):

이 경우, 낙찰자는 감정가 25,600만원 이하에서 입찰가를 결정할 수 있습니다. 최근 실거래가 20,500만원이 존재하므로, 이를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 재매각 이력과 내부 확인 곤란 등의 리스크를 감안하여, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

만약 인수 부담이 없다는 것이 확인된다면, 220,000,000원 을 초기 입찰가로 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 추가적인 현장 조사 결과에 따라 유동적으로 조정되어야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 있다면, 현재 감정가로는 입찰을 재고하거나 대폭 낮은 금액으로 신중히 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.