나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34089 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 307-1 문덕리 정림다채움아파트 103동 11층 1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2024.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 "문덕서로사거리" 남측 인근에 위치하는 정림다채움아파트
103동 11층 1103호 단위세대로서 부근은 정비된 주택지대로서 단독주택, 아파트, 근린생활
시설 등이 혼재하고, 획지 및 가로망이 정비되어 있으며, 서측 인근에 포항철강산업 제3단지
가 입지하여 있음.

교통상황

간선대로인 철강로와 문덕로 인근에 소재하고 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정
등 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층건중 11층 1103호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 노출콘크리트, 화강석판 붙임
내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 타일 등 바닥재 붙임
창호: 하이샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비,
지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 15미터, 동, 서, 북측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

아래는 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2024타경34089 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 307-1 문덕리 정림다채움아파트 103동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 190,000,000원

토지면적: 41.88㎡ (약 12.67평)

토지지분: 41.8781㎡ (약 12.67평)

건물면적: 74.11㎡ (약 22.42평) (전용면적)

건물지분: 74.1148㎡ (약 22.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

준공연월일: 2017년 8월

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

포항시 남구 오천읍 문덕리에 소재한 "문덕서로사거리" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다. 서측 인근에 포항철강산업 제3단지가 입지하여 있습니다.

* 도로 및 교통

남측으로 15미터, 동, 서, 북측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다. 간선대로인 철강로와 문덕로 인근에 소재하며, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사 정림건설 (2017-08-29)

* 소유권 이전: 정재헌 (2017-10-17, 매매)

* 근저당 (말소기준권리): 한국주택금융공사 (163,900,000원, 2017-10-17)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (10,435,121원, 2024-05-30)

* 가압류: 와이앤케이파트너스대부 (39,541,269원, 2024-06-20)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (134,108,674원, 2024-07-24)

* 가압류: 신한카드 (30,526,413원, 2024-09-27)

* 등기부채권 총액: 244,402,803원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.4. 상권분석

* 아파트 정보

본 물건이 속한 정림다채움아파트는 2017년 8월 사용 승인되었으며, 총 6개동 382세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 주변 상권

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 포항철강산업 제3단지가 위치하여 관련 종사자들을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층 건물 중 11층에 위치하며, 전용면적 74.11㎡입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 노출콘크리트, 화강석판 붙임으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등입니다. 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

* 설비

급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차

단지 내 지상 3대, 지하 14대, 총 73대의 주차 공간이 있으나, 세대별 주차 가능 대수는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

임대관계가 미상으로 파악되었으며, 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 금액이 미상이라도 실제 거주 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 환경

포항철강산업 제3단지가 서측 인근에 위치하여, 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 영향이 있을 수 있습니다. 주변에 별도의 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 산업단지 인근의 환경적 요인을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 정림다채움아파트 103동 11층 1103호입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 아파트이며, 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 없어 보입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 현장 조사를 통해 확인이 필요하며, 인근 산업단지의 영향 또한 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계의 안정성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 권리 분석상 안전합니다.

* 생활 편의성: 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(74.11㎡)의 매물은 2026년 4월 21일 168,000,000원, 2026년 6월 5일 164,000,000원에 거래되었습니다. 다른 면적(82.52㎡)의 경우 2026년 5월 7일 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 190,000,000원이나, 최근 실거래가는 164,000,000원에서 168,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가

현재 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있는 점과 경매 특성상 유찰 가능성을 고려할 때, 시세 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 165,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가 제시는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 분석, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.