나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2334 [2] 경상북도 울릉군 북면 현포리 775-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2024.07.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 울릉군 북면 현포리 소재 "(통칭)현포전망대" 남서측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 내지 인근 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며, "휴경지" 상태이나,
북측 일부는 현황 "도로" 임.
기호(2) : 사다리형의 토지로서, 북향 하향 완경사지이며, "휴경지" 상태임.
기호(3) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며, "휴경지" 상태이나,
북측 일부는 현황 "도로" 임.
기호(4) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로
평탄하며, "주거용건부지" 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측 및 북동측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접하고, 본 건 일부가
본 건 북측을 동에서 서로 관통하는 현황 "도로" 임.
기호(2) : 맹지임.
기호(3) : 북서측 및 북동측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접하고, 본 건 일부가
본 건 북측을 동에서 서로 관통하는 현황 "도로" 임.
기호(4) : 북서측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-4) 공히, 계획관리지역,
개발촉진지구(태하현포지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>이며,
기호(1,2)는 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호(1,3) : 공부상 지목은 "전" 이나, 일부 현황 "도로" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각. 목록4 지상의 제시외 건물(출입구 등 경량철골조 징크판넬지붕 등 3㎡) 포함. 목록3과 옆토지의 경계부근에 타인소유 주장의 매각에서 제외되는 제시외건물(조립식판넬 저온창고 및 태양광판넬 1동) 있음. 목록3 공부상 지목은 전이나 일부현황 도로임. 목록3에 분묘소재에 대한 조사가 불가하여 이에 구애됨이 없이 평가. 목록3 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수). 목록5의 공부상 구조가 '목조 함석지붕'이나 실제 '경량철골조 징크판넬지붕 등"임. 목록5는 공부상 구조 등이 현황과 상이한 상태로서 건물 내외부수리, 보수공사 등을 진행한것으로 조사됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 부동산 기본 정보

* 사건번호: 포항지원 2024타경2334 (2)

* 소재지: 경상북도 울릉군 북면 현포리 775-2

* 물건종별: 단독주택

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지 정보

* 총토지면적: 2304.00㎡ (약 697.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 개발촉진지구 (태하현포지구)

* 기타 토지사항: 기호(1,2) 영농여건불리농지

1.3. 건물 정보

* 총건물면적: 74.98㎡ (약 22.69평)

* 건물 제시외면적: 3.00㎡

* 주요 용도: 주택

* 구조: 일반목구조 (목조)

* 지붕: 기타지붕 (함석)

* 사용승인일: 1960년

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정평가액: 953,580,400원

* 매각대상: 토지매각 (단, 일괄매각으로 건물 포함)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

* 매각구분: 재매각, 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경상북도 울릉군 북면 현포리 소재 "(통칭)현포전망대" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본 건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 토지 기호(1)와 (3)은 북서측 및 북동측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접하며, 본 건 일부가 북측 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지 기호(4)는 북서측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접합니다.

* 토지 기호(2)는 맹지입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호(1-4) 공히 계획관리지역, 개발촉진지구(태하현포지구)에 해당합니다.

* 기호(1,2)는 영농여건불리농지입니다.

* 공부상 지목은 "전"이나 일부 현황 "도로"인 토지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 안시영(2004-01-12), 김부건(2022-04-15)

* 근저당: 농협은행주식회사(2004-01-12, 말소기준권리), 동촌농업협동조합(2022-04-15, 말소)

* 가압류: 반야월농업협동조합(2024-06-10, 말소), 주식회사우리카드(2024-08-22, 말소), 기술보증기금(2024-08-30, 말소), 중소기업은행(2024-09-03, 말소)

* 임의경매: 동촌농업협동조합(2024-06-28, 말소), 농협은행(2024-08-02, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,748,509,336원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 이전: 안시영(2004-01-12), 김부건(2023-03-10)

* 가압류: 반야월농업협동조합(2024-06-10, 말소기준권리)

* 근저당: 농협은행주식회사(2024-07-23, 말소)

* 가압류: 주식회사우리카드(2024-08-22, 말소), 기술보증기금(2024-08-30, 말소), 중소기업은행(2024-09-03, 말소)

* 압류: 울릉군(2025-03-20, 말소)

* 임의경매: 농협은행(2025-09-10, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,628,509,336원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 임차인 없음)

3.4. 권리분석 종합

* 본 건은 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리는 토지의 경우 2004년 1월 12일자 농협은행 근저당권이며, 건물의 경우 2024년 6월 10일자 반야월농업협동조합 가압류입니다.

* 단, 분묘기지권, 법정지상권 등 등기되지 않은 권리 또는 공시되지 않은 권리가 존재할 가능성이 있으며, 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 울릉군 북면 현포리는 울릉도 내에서도 비교적 한적한 지역으로, 주요 상권은 도동이나 저동 등지로 형성되어 있습니다.

* 현포리 자체적으로는 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 식당 등)이 갖춰져 있으나, 종합적인 상업 시설이나 금융 기관 등은 부족한 편입니다.

* 최근 울릉공항 개항 예정 및 관광 개발 사업 등으로 지역 활성화 기대감이 있으며, 현포항 주변으로 관광객을 대상으로 하는 시설들이 점차 들어서고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 현포항, 현포전망대, 성불사, 울릉천국 아트센터 등 관광 명소가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 상점 및 식당은 있으나, 종합병원, 대형마트, 은행 등 주요 편의시설은 울릉군 소재지로 이동해야 접근 가능합니다.

* 교통: 울릉도 일주도로가 인접해 있으며, 군내 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 정보나 검색 결과에서 본 물건 주변에 특별히 혐오시설이 파악되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 매각되지 않은 물건으로, 유찰 또는 매수인의 인수로 인한 취하 등 특별한 사정이 있었을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 토지 지목이 전(밭)인 토지가 포함되어 있어, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권 및 법정지상권: 토지상에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분이 있어 확인이 필요합니다.

* 공부와 현황의 차이: 일부 토지의 지목이 현황 도로로 이용되고 있으며, 건물 또한 공부상 구조(목조 함석지붕)와 실제 현황(경량철골조 징크판넬지붕 등)이 상이한 부분이 조사되었습니다.

* 제시외 건물: 매각 포함되는 제시외 건물이 있으며, 타인 소유 주장의 매각 제외 건물이 경계 부근에 존재할 수 있습니다.

* 부실시공 논란: 인근 '현포전망대'의 부실시공 및 소송 사례가 있어, 건축물 관련 잠재적 문제에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울릉도 북면 현포리에 위치한 단독주택 부지와 건물입니다. 아름다운 자연 경관을 자랑하는 지역으로, 관광지로서의 잠재력은 있으나 울릉도라는 지리적 특수성과 함께 재매각, 농지취득자격증명 필요, 권리관계 및 현황과의 차이 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 총 채무액이 상당하며, 감정가는 높게 책정되어 있습니다. 재매각 사유 및 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 울릉도 관광 개발 사업 지속: 울릉공항 개항 예정 등 관광 인프라 확충으로 인한 지역 가치 상승 기대

* 현포항 및 주변 관광지 인접: 현포전망대, 현포항 등 관광 자원과 가까워 주거 및 관광 관련 용도로 활용 가능성

* 넓은 토지 면적: 2304㎡의 넓은 토지 면적은 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 재매각으로 유찰 가능성이 있으며, 농지취득자격증명 필요, 분묘 및 법정지상권 성립 불확실성, 공부와 현황의 차이 등 다수의 위험 요소를 고려해야 합니다.

* 감정가 953,580,400원 대비, 이러한 리스크 요인과 울릉도 부동산 시장의 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 시세 분석을 위해서는 울릉도 현지 부동산 전문가와의 상담 및 유사 물건의 실제 거래 사례에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵지만, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 6억 6천만원 ~ 7억 6천만원)을 잠재적 고려 범위로 설정하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.