나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2334 [2] 경상북도 울릉군 북면 현포리 775-1 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2334 [2] 경상북도 울릉군 북면 현포리 775-1 전 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매1계 2024타경2334 | 소재지: 경상북도 울릉군 북면 현포리 775-1 | 감정가: 805,657,000원 | 최저가: 953,580,400원 | 용도: 전

1. 포항지원 2024타경2334 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경2334 (2)

소재지: 경상북도 울릉군 북면 현포리 775-1

용도: 전 (토지)

감정가: 805,657,000원

토지면적: 2,304.00㎡ (약 696.96평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

소재지 및 주위 환경: 본 건은 경상북도 울릉군 북면 현포리 소재 "(통칭)현포전망대" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 현포리는 울릉군의 마을 중 인구가 많고 독자적인 생활권을 형성하는 지역으로, 울릉도독도해양연구기지가 위치하며 현포항에는 해양심층수 족욕장 등이 있습니다.

교통상황: 본 건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 울릉도 일주도로가 있으나 일부 구간은 산길로 이루어져 있고, 섬의 모든 구간이 연결되지는 않아 제한적일 수 있습니다.

토지 이용 상태:

기호(1, 3): 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며, "휴경지" 상태이나, 북측 일부는 현황 "도로"입니다.

기호(2): 사다리형의 토지로서, 북향 하향 완경사지이며, "휴경지" 상태입니다.

기호(4): 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하며, "주거용건부지" 상태입니다.

인접 도로 상태:

기호(1, 3): 북서측 및 북동측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접하고 있으며, 본 건 일부가 본 건 북측을 동에서 서로 관통하는 현황 "도로"입니다.

기호(2): 맹지입니다.

기호(4): 북서측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 계획관리지역, 개발촉진지구(태하현포지구)에 해당합니다. 기호(1,2) 토지는 영농여건불리농지에 해당합니다.

공부와의 차이: 기호(1,3) 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 일부 현황 "도로"입니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 권리분석

특이사항: 본 건은 중복병합사건, 재매각 사건이며, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권 관련 사항이 있습니다. 또한, 중복사건으로 분류되어 있습니다.

주의사항:

① 일괄매각 대상입니다.

② 목록4 지상의 제시외 건물 현황은 등기사항전부증명서 등 공부상의 건물과 동일 건물인지 여부가 불분명합니다.

③ 제시외 건물이 소재함을 감안하여 평가되었습니다.

④ 목록4의 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

⑤ 목록3과 인접 토지의 경계 부근에 타인 소유 주장의 매각에서 제외되는 제시외 건물(조립식판넬 저온창고 및 태양광판넬 1동)이 존재합니다.

⑥ 목록3 토지는 공부상 지목이 전이나, 일부 현황 도로입니다.

⑦ 목록3 토지에 분묘가 소재할 수 있으나, 이에 대한 조사가 불가하여 평가에 직접적인 영향을 주지는 않았습니다.

⑧ 목록3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.4. 입지조건

본 건은 울릉군 북면 현포리에 위치하여 "(통칭)현포전망대" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 현포항이 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 울릉도의 북쪽 지역으로, 과거 우산국의 도읍지로 추정되는 울릉현포동 고분군이 분포하는 역사적인 지역입니다. 현포항 일대는 해양심층수 족욕장, 해양레저체험장 등이 조성되어 있어 휴양 및 관광 활동이 가능합니다. 북서측 및 북동측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접하여 접근성은 양호하나, 일부 토지(기호2)는 맹지입니다.

1.5. 상권분석

현포리는 울릉군 북면 지역의 소중심지 역할을 하고 있으며, 인구가 비교적 많아 자체적인 생활권을 형성하고 있습니다. 관광객 유치를 위한 시설들이 조성되어 있어 관광 관련 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 예를 들어, 울릉천국아트센터, 울릉예림원 등이 있으며, 해안도로를 따라 드라이브 명소들이 있습니다. 또한, 평리마을은 정부 사업을 통해 특산물가공통합센터, 관광체험형 모노레일 등을 조성하는 등 부자 마을을 만들기 위한 기반 조성이 진행되고 있어 향후 상권 활성화 가능성을 엿볼 수 있습니다. 울릉도 전체적으로는 육지에 비해 상권의 범위가 제한적이며, 계절별 관광객 수에 영향을 많이 받을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

현포리 지역은 울릉군 북면의 소중심지 역할을 하며, 천부초등학교 현포분교가 있었으나 현재는 폐교되어 천부초등학교로 배정됩니다. 고등학교 이하 교육 시설은 섬 반대편의 울릉중학교, 울릉고등학교까지 통학해야 합니다. 생활 편의 시설로는 현포항 주변의 기초적인 상업 시설과 관광 관련 시설들을 이용할 수 있습니다. 울릉군청 계약정보 공개 시스템에 따르면, 현포 파크골프장 조성 공사, 울릉군 북면 실내테니스장 신축 전기공사 등 지역 개발 사업이 진행되고 있어 생활 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건은 여러 가지 특이사항 및 주의사항을 포함하고 있습니다. 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 제시외 건물 존재로 인한 권리 관계의 복잡성 및 평가의 불확실성이 존재합니다. 특히, 목록3 토지는 공부상 지목이 전이나 일부 현황 도로로 이용되고 있으며, 분묘 소재 조사 불가 등 평가의 제약이 있습니다. 또한, 목록3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이므로, 이를 확인하고 준비해야 합니다. 울릉도라는 지리적 특성상 접근성이 다소 제한적일 수 있으며, 기상 상황에 따라 생활 및 이동에 불편이 발생할 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 울릉도 내에서 개발 계획 및 자연환경 보존 간의 균형이 중요하게 고려될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울릉군 북면 현포리의 계획관리지역 내 토지로, 감정가는 8억 5백만 원대입니다. 토지 면적은 약 697평이며, 토지 매각 대상입니다. 현포항 및 주요 관광지와 인접하여 입지 조건이 비교적 양호하며, 울릉군 북면 지역의 소중심지 역할을 하는 곳에 위치합니다. 다만, 분묘기지권, 법정지상권, 제시외 건물 존재, 공부와의 차이(현황 도로) 등 권리 관계 및 현황에 있어 복잡한 사항들이 존재하므로 철저한 권리 분석이 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 울릉도 특유의 지리적, 기상적 제약도 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

울릉도라는 희소성과 잠재적 가치를 지닌 지역에 위치하며, 특히 북면 현포리는 울릉도 내에서도 주요 거점 중 하나입니다. 향후 울릉도 관광 활성화 및 지역 개발 사업 추진에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 현포항 인근 및 관광 명소와의 접근성이 좋다는 점은 긍정적입니다. 복잡한 권리 관계와 현황을 면밀히 분석하고, 농지취득자격증명 확보가 가능한 투자자라면 잠재적 가치를 노려볼 수 있는 물건입니다. 다만, 울릉도 특유의 접근성, 기상 조건, 그리고 제시된 여러 주의사항들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

포항지원 경매1계