나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2334 [1] 경상북도 울릉군 북면 현포리 774 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2334 [1] 경상북도 울릉군 북면 현포리 774 전 경매

• 사건번호: 2024타경2334
• 주소: 경상북도 울릉군 북면 현포리 774
• 감정가: 777,652,000원
• 최저가: 266,734,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

포항지원 경매1계 2024타경2334 | 소재지: 경상북도 울릉군 북면 현포리 774 | 감정가: 777,652,000원 | 최저가: 266,734,000원 | 용도: 전

1. 포항지원 2024타경2334 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경2334 (1)

소재지: 경상북도 울릉군 북면 현포리 774

용도 (지목): 전

감정가: 77,765,200원

토지 면적: 2,284.00㎡ (약 691평)

건물 면적: 0.00㎡ (0평)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 현황 및 감정평가 요약

본 물건은 경상북도 울릉군 북면 현포리에 위치하며, "(통칭)현포전망대" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 기호(1), (3), (4)는 부정형, 기호(2)는 사다리형으로, 대부분 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며 현재 "휴경지" 상태입니다. 다만, 기호(1)과 (3) 토지의 북측 일부는 현황 "도로"로 이용되고 있습니다. 기호(4) 토지는 자체 지반이 대체로 평탄하며 "주거용부지" 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 기호(1)과 (3) 토지는 북서측 및 북동측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트 포장도로에 접하고 있으며, 본 건의 일부가 현황 도로로 이용됩니다. 기호(2) 토지는 맹지이며, 기호(4) 토지는 북서측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건 일체는 계획관리지역, 개발촉진지구(태하현포지구)에 해당합니다. 기호(1), (2) 토지는 영농여건불리농지로 분류됩니다.

공부상 지목은 "전"이나, 기호(1), (3) 토지는 일부 현황 "도로"로 이용되는 차이가 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 울릉군 북면 현포리에 위치하며, 북서측 및 북동측으로 약 3-4미터 폭의 시멘트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 또한, "(통칭)현포전망대" 남서측 인근에 위치하여 관광 자원과의 연계성도 기대할 수 있습니다. 울릉도의 아름다운 자연 경관 속에 자리하고 있으며, 다양한 관광 명소(독도의용수비대기념관, 삼선암, 천부일출전망대, 해중전망대 등)가 인근 지역에 분포하고 있어 관광객 유입 가능성이 있는 지역입니다. 특히 현포리 자체도 울릉군 내에서 상당한 인구가 분포하는 독자적인 생활권을 형성하고 있으며, 현포항 일대에는 해양심층수 족욕장, 해양레저체험장 등이 조성되어 있어 지역 활성화의 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자인 동OOOOOOO의 신청에 의해 개시되었습니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 '중복병합사건', '재매각', '중복사건' 등이 언급되어 있어, 사건의 복잡성을 인지해야 합니다.

주의사항 및 권리관계 분석:

* **농지취득자격증명**: 본 건은 지목이 "전"으로 농지에 해당하며, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* **분묘기지권**: 특이사항에 '분묘기지권'이 언급되어 있어, 토지 상에 분묘가 존재할 경우 해당 권리가 성립될 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치·보유하기 위한 용익물권으로, 성립 요건(토지 소유자 승낙, 20년 평온·공연 점유 등)을 충족할 경우 토지 사용권을 가집니다. 분묘의 존재 여부 및 권리 관계를 면밀히 조사해야 하며, 만약 분묘기지권이 성립된다면 토지 사용료 지급 또는 분묘 이전에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* **일괄매각**: 주의사항 ①에 따라 토지와 건물이 일괄 매각될 수 있으나, 본 건은 건물 면적이 0㎡이므로 토지만 매각 대상입니다.

* **현황도로**: 기호(1), (3) 토지의 일부가 공부상 지목은 "전"이나 현황 "도로"로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* **영농여건불리농지**: 기호(1), (2) 토지는 영농여건불리농지에 해당합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 울릉군 북면 현포리는 농경지와 자연녹지 위주의 지역으로, 전통적인 의미의 상업 지구보다는 관광 및 지역 기반 시설 위주로 형성되어 있습니다. 현포항 일대에 해양레저체험장, 해양심층수 족욕장 등 관광객을 위한 편의 시설이 일부 조성되어 있으며, 인근 지역에 다양한 관광 명소가 분포하고 있어 관광객 수요가 꾸준히 있는 편입니다. 가수 이장희 씨가 거주하는 곳으로 알려져 있으며, 울릉천국 아트센터 등 문화 시설도 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 집객력이 높은 상권이 형성되어 있지는 않으며, 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다. 따라서 상권의 잠재력은 주로 관광 수요에 연동될 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

울릉군 북면 현포리는 울릉도의 자연 경관을 즐길 수 있는 지역입니다. 가수 이장희 씨가 거주하는 곳으로 알려져 있으며, 울릉천국 아트센터 등 문화 시설이 있습니다. 인근에는 독도의용수비대기념관, 삼선암, 천부일몰전망대, 해중전망대 등 다수의 관광 명소가 있어 자연과 문화를 체험할 수 있습니다. 교통은 차량 접근이 가능하며, 울릉군 내 일주도로가 일부 개설되어 있어 이동이 가능하나, 섬 전체 일주가 가능한 도로망은 아닙니다. 주요 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 읍면 소재지에 집중되어 있을 가능성이 높으며, 현포리에서는 일부 제한적일 수 있습니다. 교육 시설로는 과거 천부초등학교 현포분교가 있었으나 현재는 폐교되어 천부초등학교로 배정됩니다. 고등학교는 섬 반대편의 울릉중학교, 울릉고등학교를 이용해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* **농지 관련 규제**: 지목이 "전"인 농지이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이 과정에서 농업경영계획서 등 관련 서류 제출 및 심사가 필요하며, 경자유전의 원칙에 따라 실제 농업에 이용할 의사가 있는 경우에만 발급됩니다. 또한, 일부 지역은 영농여건불리농지로 지정되어 있어 농업 경영에 제약이 있을 수 있습니다.

* **분묘기지권**: 토지 위에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권으로 인해 토지 사용 및 개발에 제한이 발생할 수 있습니다. 분묘의 존재 여부, 설치 시점, 소유 관계 등을 명확히 파악하고 법적 검토가 필요합니다.

* **맹지 (기호 2)**: 기호(2) 토지는 맹지이므로, 접근성 확보를 위한 별도의 해결 방안이 필요합니다.

* **접근성**: 울릉도라는 지리적 특성상 육지와의 접근성이 제한적이며, 기상 악화 시 선박 운항에 차질이 발생할 수 있습니다. 또한, 울릉도 내 도로 상황도 일부 산악 지형 등으로 인해 제약이 있을 수 있습니다.

* **자연재해**: 울릉도는 지형적으로 산사태 등 자연재해 발생 가능성이 있습니다. 실제로 북면 현포리 일주도로에서 산사태가 발생하여 교통이 통제된 사례가 있습니다.

* **혐오시설**: 주변 지역에 혐오시설(고물상, 폐기물 처리장, 공장 등)에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 그러나 울릉도라는 특성상 대규모 개발이 제한적이고 자연 보존 지역이 많아 혐오시설이 입지할 가능성은 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울릉군 북면 현포리에 위치한 토지로, 지목은 "전"이며 농지취득자격증명 발급이 필수적인 조건입니다. 감정가는 77,765,200원이며, 토지 면적은 약 691평입니다. 현포전망대 인근에 위치하며 주변은 자연환경이 우수하고 관광 자원과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주요 고려 사항으로는 농지법 관련 규제, 분묘기지권의 존재 가능성, 그리고 기호(2) 토지의 맹지 여부 등입니다. 특히 분묘기지권은 권리 분석에서 가장 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 또한, 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있다는 점도 인지해야 합니다.

울릉도의 아름다운 자연 환경 속에 위치해 있어 관광 관련 개발이나 휴양 시설 부지로서의 가능성은 있으나, 농지법상의 제약과 울릉도라는 지리적 특성을 충분히 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* **울릉도 관광 산업 연계**: 현포전망대 등 주요 관광 명소와 인접해 있어, 관광객을 대상으로 한 숙박 시설, 체험 시설, 또는 관련 시설 부지로의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* **자연 친화적 입지**: 울릉도의 청정 자연 환경을 활용한 전원생활, 주말 농장, 귀농/귀촌 목적의 토지로서 가치가 있습니다.

* **상대적으로 낮은 진입 장벽 (권리 문제 해결 시)**: 만약 분묘기지권 등의 권리 문제가 깔끔하게 해결되고 농지취득자격증명 발급이 용이하다면, 울릉도 내 토지로서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* **도로 접면 (일부)**: 일부 필지가 현황 도로로 이용되고 있어, 접근성 확보에 유리할 수 있습니다.

법원 정보

포항지원 경매1계