나이스옥션 법원경매 안동 2024타경102175 [1] 경상북도 영주시 휴천동 912 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안동 2024타경102175 [1] 경상북도 영주시 휴천동 912 전 경매

물건 대표 이미지

안동지원 경매1계 2024타경102175 | 소재지: 경상북도 영주시 휴천동 912 | 감정가: 858,299,000원 | 최저가: 100,978,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 핵심 정보 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 안동지원 2024타경102175 (1)이며, 소재지는 경상북도 영주시 휴천동 912 외 2필지 (전, 도로, 임야)입니다.

용도는 전, 도로, 임야이며, 총 토지면적은 8,333.00제곱미터 (약 2,520.69평)입니다.

감정가는 858,299,000원이며, 매각대상은 토지매각입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 토지이용계획은 계획관리지역, 가축사육제한구역 등입니다.

1.2. 핵심 특이사항 및 주의사항

본 건은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.

토지 위에 식재된 수목(조경수, 주목나무 등)은 매각에서 제외되며, 이를 감안하여 토지 최저매각가격이 산정되었습니다.

매각 제외된 수목의 소유를 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으므로, 이에 대한 권리분석 및 추후 처리 방안이 중요합니다.

본건 토지(기호1)는 자체적으로 간선도로와 연결이 불가능하며, 동일인 소유의 인접지(휴천동 756)를 경유해야만 도로 접근이 가능한 맹지성이 있습니다.

경매 진행 구분이 '재매각' 건으로 진행될 가능성이 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 935번 지방도로 주변에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 이루어진 순수 농경지대입니다.

주변에 특별한 상업시설은 없으며, 영농 또는 투자용 토지의 성격이 강합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 앞서 언급된 바와 같이 인접지를 경유해야만 간선도로 접근이 가능한 구조적인 한계가 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호1 토지는 자체 지반이 평탄한 부정형의 토지로, 현재 주목나무가 식재된 전(일부 휴경지)으로 이용 중입니다.

기호2, 3 토지는 지목상 임야이나 현황은 도로 및 임야로 이용 중이며, 비포장 농로를 경유하여 접근합니다.

토지의 용도지역은 계획관리지역으로, 추후 개발 행위 및 용도 변경에 있어 비교적 유리한 위치에 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 이해관계자

경매구분은 부동산임의경매이며, 채무자(이OO)와 소유자(정OO)가 다르고 채권자(청OOOOOO)가 경매를 신청한 상태입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 기본적인 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다.

3.2. 법정지상권 및 수목 처리 리스크

가장 중요한 권리 리스크는 '법정지상권 성립 여지'입니다.

매각에서 제외된 수목(조경수)의 소유를 위한 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 하며, 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 따르거나 수목 소유자와 별도의 협의(지료 청구 또는 매수 협의)가 필요합니다.

매수보증금 미반환 리스크를 최소화하기 위해 '농지취득자격증명'을 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 순수 농경지대에 위치하므로 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다.

가까운 생활 편의시설 및 대형 상권은 영주시 휴천동 내 중심 시가지로 이동해야 이용 가능합니다.

토지 이용 목적이 농업(전) 또는 임야이므로, 영농 환경과 교통 접근성 위주로 판단해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지성 리스크 해소

간선도로 접근을 위해 인접지(휴천동 756)를 반드시 경유해야 하는 구조이므로, 인접지에 대한 통행권 확보 여부가 투자의 핵심 리스크입니다. (현재 동일인 소유로 통행 가능하나, 소유자 변동 시 문제가 될 수 있음)

5.2. 법정지상권 및 수목 처리 비용

수목이 매각에서 제외되어 있으므로, 낙찰자는 수목 소유자에게 지료를 청구하거나 수목을 매수해야 토지 전체를 온전히 활용할 수 있습니다. 이 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무 (주변 검색 결과 반영)

감정평가서상 '순수농경지대'로 표기되어 있으며, 주변에 대규모 폐기물처리시설이나 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 농로 주변의 소규모 축사 또는 농업 관련 시설의 유무는 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 계획관리지역 내의 비교적 넓은 면적(약 2,520평)의 토지라는 장점이 있으나, 농취증 필수, 수목 매각 제외로 인한 법정지상권 성립 여지, 그리고 맹지성을 가지고 있어 권리 및 이용 리스크가 큰 물건입니다.

단순 투자보다는 수목 처리 및 맹지성 해결에 대한 명확한 전략을 가진 전문가 또는 실수요자에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 토지로, 향후 용도 변경 또는 개발 가능성이 있습니다.

대규모 토지를 비교적 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

수목 소유자와의 협상(지료 또는 매수)을 통해 법정지상권 리스크를 해소할 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

인접지 경유가 확실하다는 점을 활용하여 맹지성의 약점을 보완할 수 있습니다.

법원 정보

안동지원 경매1계