나이스옥션 법원경매 대구 2023타경100476 [1] 경상북도 영천시 청통면 송천리 산58 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 와촌면 박사리 소재 "대동초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 부
근 일대는 임야, 공장 및 축사 등으로 형성된 마을주변 산림지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근 및 근거리에 버스승강장, 지방도 및 고속도로IC 등이 있
어 제반교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건은 3필 일단으로 공장부지 및 사도개설을 목적으로 공사를 하다 기준시점 현재 중단된
상태로서, 부정형의 남향 완경사지대에 일부 평탄하게 조성된 나지이며, 일부는 현황 "도로"
및 "법면"입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 기호 1) 남측으로 개설한 교량을 통해 출입 원활하며, 본건 토지
상에 폭 약 8미터의 사도가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 농림지역, 생산관리지역([고시일:2009.02.12]), 가축사육제한구역(2019-07-09)(주거
밀집 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9))), 가축사육제한구역(2019-07-09)(하천
100M(경산시고시제2019-83호(2019.7.9))), 보전산지(산림청고시제2018-102호(2018.1
2.28)), 임업용산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28)), 준보전산지(산림청고시
제2018-102호(2018.12.28))입니다.


기호 2) 생산관리지역([고시일:2009.02.12]), 가축사육제한구역(2019-07-09)(주거밀집 800m(
경산시고시제2019-83호(2019.7.9))), 가축사육제한구역(2019-07-09)(하천 100M(경산
시고시제2019-83호(2019.7.9))), 준보전산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))
입니다.
기호 3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한800m(한육우 300마리 미만 허용)), 보전산지,
임업용산지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건은 공히 공부상 지목이 "임야"이나, 일부 현황 "도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 본건은 경산시와 영천시로부터 공장 및 사도개설을 목적으로 사업계획승인을
득하였으나, 기준시점 현재는 허가기한 만료로 취소된 상태인 것으로 조사됩
니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각. 지상수목포함. 각 부동산의 공부상 지목 '임야'이나 일부 현황 '도로' 및 '법면(언덕의 경사지)'이므로 감안평가. 매수시 사업계획승인에 관한 인허가 관련사항은 해당 관청(경산시, 영천시)에 개별 확인 필요함. 경매신청채권자인 주식회사 청명디앤씨(변경전 주식회사 청명종합건설)가 유치권 행사 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행하는 2023타경100476 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 영천시 청통면 송천리 산58이며, 용도는 임야입니다.

토지 면적은 54492.00㎡ (약 16,484.43평)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

감정평가액은 3,489,294,000원입니다.

본 경매는 유치권에 의한 경매로 진행되며, 매각대상은 기타(일괄매각, 지상수목 포함)입니다.

채권자는 주식회사 청명디앤씨(이전 주식회사 청명종합건설)이며, 본 경매는 재매각으로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

소재지는 경상북도 영천시 청통면 송천리 산58입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 경상북도 경산시 와촌면 박사리 소재 "대동초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주변 일대는 임야, 공장 및 축사 등으로 형성된 마을 주변 산림지대라고 기술되어 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스 승강장, 지방도 및 고속도로 IC 등이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

물건의 형태 및 이용 상태는 3필지가 일단으로, 공장 부지 및 사도 개설을 목적으로 공사를 하다 중단된 상태로 파악됩니다. 부정형의 남향 완경사지에 일부 평탄하게 조성된 나지이며, 일부는 현황 "도로" 및 "법면(언덕의 경사지)"으로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 지적도상 맹지이나, 남측으로 개설된 교량을 통해 출입이 원활하며, 토지상에 폭 약 8미터의 사도가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 기호 1)의 경우 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지이며, 기호 2)는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다. 기호 3)은 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지입니다.

1.2. 권리분석

본 경매의 말소기준권리는 2023년 1월 19일 접수된 주식회사 청명종합건설의 임의경매개시결정(권리금액: 2,367,755,000원)입니다.

이 외 등기사항으로는 2011년 6월 2일자 소유권 이전(갑1) 및 2011년 11월 16일자 지분 이전(갑2, 갑3) 등의 사항이 확인됩니다. 또한 2022년 12월 14일자 조동호 명의의 소유권 이전(갑19)이 있으나, 이는 다른 임의경매(2021타경104986)에 의한 매각으로 본건 경매와는 별개입니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

본건은 유치권에 의한 경매로 진행되며, 경매 신청 채권자인 주식회사 청명디앤씨(이전 주식회사 청명종합건설)가 유치권을 행사 중인 것으로 조사되었습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 토지 주변은 임야와 공장, 축사 등이 혼재된 산림 지역으로 형성되어 있습니다.

과거 공장 부지 및 사도 개설을 목적으로 개발이 진행되었으나, 현재는 공사가 중단된 상태입니다.

사업계획 승인을 득하였으나 허가 기한 만료로 취소된 상태이므로, 상권 형성이나 직접적인 경제 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

향후 개발 가능성에 대한 평가가 필요한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 산림 지역에 위치하여 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

감정평가서 요약에서 "대동초등학교"가 근거리에 있다고 언급되었으나, 이는 경산시 지역을 기준으로 한 설명으로 보입니다. 영천시 청통면에 소재하므로, 지역 내 교육, 의료, 상업 등 생활 편의 시설은 별도로 확인이 필요합니다.

교통 접근성은 차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 존재: 경매 신청 채권자가 유치권을 행사 중이므로, 낙찰 시 유치권 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 현황: 공부상 지목은 '임야'이나 일부 현황이 '도로' 및 '법면(언덕의 경사지)'이므로, 실제 이용 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

인허가 문제: 과거 공장 및 사도 개설을 위한 사업 계획 승인이 만료 취소되었으므로, 향후 개발 계획 수립 시 경산시 및 영천시 관련 관청을 통해 인허가 관련 사항을 개별적으로 반드시 확인해야 합니다.

개발 제한: 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 각종 토지 이용 계획 및 제한으로 인해 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

맹지 및 도로: 지적도상 맹지이나 외부 교량 및 자체 사도를 통해 진입 가능하나, 이는 토지 이용 효율성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시에 위치한 넓은 면적의 임야로, 과거 개발 이력이 있으나 현재는 중단된 상태입니다.

유치권이 신고되어 권리 관계가 복잡하고, 토지 일부의 현황과 개발 제한 구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 중요 사항입니다.

또한, 사업 계획 승인이 취소된 이력이 있어 향후 개발을 위해서는 인허가 관련 재확인이 필수적입니다.

이러한 위험 요인들을 면밀히 분석하고, 재매각 물건으로서의 가격적인 메리트와 잠재적 개발 가능성을 신중하게 평가하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 54492㎡ (약 16,484평)의 광대한 토지를 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

개발 잠재력: 과거 사업 계획이 존재했던 점을 고려할 때, 지역 개발 상황 변화에 따라 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

재매각 물건: 유찰 또는 기타 사유로 재매각되는 경우, 이전 입찰 시점보다 유리한 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

일괄 매각: 지상수목을 포함하여 일괄 매각되므로, 수목 가치를 활용하거나 개발 시 이점을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,489,294,000원입니다.

특별매각조건에 따라 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어서는 유치권으로 인한 인수 부담 가능성, 개발 제한 구역이라는 점, 과거 사업 계획의 취소 이력 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 토지 현황과 주변 환경, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 권리 관계 심층 분석, 주변 유사 물건 거래 사례 비교 등 전문적인 컨설팅이 필수적입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신, 앞서 언급된 제반 사항들을 면밀히 검토하여 감정가 대비 일정 비율(예: 70%~85% 수준)에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.