나이스옥션 법원경매 천안 2024타경102881 [9] 충청남도 아산시 방축동 773 삼일파라뷰더스테이 상가동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 온천동 소재 " 온양고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 주상복합지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 아산시 중심부, 온양온천역, 고속도로나들목이 차량으로 5-10분 소요되어 제반 교통상황 등은 무난한 편임.

건물의 구조

▶ 기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
·외 벽 : 벽돌 등 마감.
·내 벽 : 타일 및 몰탈 위 페인팅 등 마감.
·바 닥 : 타일 등 마감.
·창 호 : 새쉬 창호임.

이용상태

기호(1-13) : 근린생활시설로 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 제반 진입도로가 개설되어 있으며, 본건 동측으로 너비 약 15미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역, 제2종일반주거지역(2021-03-25)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(방축동 삼일파라뷰 임대아파트), 소로1류(폭 10m-12m)(2020-06-25)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-02-17)(소로3-41)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2020-06-25)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(온양고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(온양천도초등학교,병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대보호구역(온양고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 관계인의 부재로 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각이며 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.
2. 전유부분에 호수가 기재되어 있지 않아 건축물현황도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 천안지원 2024타경102881 (9)

소재지: 충청남도 아산시 방축동 773 삼일파라뷰더스테이 상가동 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 143,000,000원

토지면적: 43.44㎡ (약 13.14평)

토지지분: 43.4441㎡ (약 13.14평)

건물면적: 64.38㎡ (약 19.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농협)

특이사항: 공동담보, 재매각

2. 입지조건

입지조건:

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 아산시 온천동 소재 "온양고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 주상복합지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 아산시 중심부, 온양온천역, 고속도로나들목이 차량으로 5-10분 소요되어 제반 교통상황은 무난한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽은 벽돌 등 마감, 내벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅 등 마감, 바닥은 타일 등 마감, 창호는 새쉬 창호임.

* 인접 도로상태: 단지 내 제반 진입도로가 개설되어 있으며, 본 건 동측으로 너비 약 15미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(방축동 삼일파라뷰 임대아파트), 소로1류, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(온양고등학교, 온양천도초등학교), 절대보호구역(온양고등학교) 등으로 지정되어 있음. 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

권리분석:

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 파라뷰플러스주식회사 (2020-03-30)

* 소유권이전: 유한회사에이치앤스카이산업개발 (2022-09-14, 매매)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2022-09-14, 1,690,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024-03-05, 1,351,375,190원, 2024타경102881)

* 등기부채권 총액: 1,690,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인이 없으며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

상권분석:

* 주위 환경: 본 건은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역에 위치하고 있어 유동인구 및 배후수요가 예상되는 지역임.

* 이용 상태: 현재 근린생활시설로 현황 공실 상태임.

* 잠재적 수요: 주변 아파트 단지 및 학교 학생, 교직원 등을 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재력이 있음.

5. 생활정보

생활정보:

* 교통: 아산시 중심부, 온양온천역, 고속도로 나들목 등 주요 거점 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 교육: 온양고등학교, 온양천도초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주변 주상복합 지역 내 상가 및 편의시설 이용이 가능하며, 아산시 중심부 접근성이 좋아 다양한 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 매수보증금: 재매각으로 인해 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 상향되었음에 유의해야 함.

* 호수 미기재: 전유부분에 호수가 기재되어 있지 않아 정확한 호수 및 위치 확인을 위해 건축물현황도 확인이 반드시 필요함.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 장기화에 대한 리스크 관리가 필요함.

* 임대관계 미상: 관계인 부재로 임대관계 등이 파악되지 않아, 인수 가능한 임대차 관계가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있음 (단, 현재 명시된 임차인은 없으며 인수 보증금은 0원임).

7. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 아산시 방축동의 주상복합 지역 내 상가동 2층에 위치한 근린상가로서, 주변 시세 및 주변 환경을 고려할 때 향후 임대수익 창출 및 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건임. 다만, 재매각 물건이라는 점과 호수 미기재로 인한 현황 파악의 필요성, 현재 공실 상태 등은 투자 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

투자 포인트:

* 입지: 아파트 단지 및 학교 인근에 위치하여 안정적인 배후수요 확보가 가능함.

* 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수함.

* 공실 해소 시 수익 기대: 현재 공실 상태이나, 정상적인 상가 임대로 전환 시 월세 수입 창출이 가능함.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 과정에서 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가:

본 물건의 감정가는 143,000,000원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 최근 시장 동향, 해당 상가의 실제 가치 평가 등 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필요합니다. 재매각 물건의 특성, 향후 예상되는 임대수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.