나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [60] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 10층1006호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2023.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치하고 주위는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되었 으며 일반상업지역내 공동주택지대 등으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 10층건(사용승인일 2013.7.4) 내 구분건물 61개호로서
·외 벽 : 석재외장, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(2-6)은 제2종근린생활시설(사
무소)로서 내부 미확인상태이며 기호(7-61)은 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택(원 룸형)) 3층 6세대, 4-10층 각7세대로서 집합건축물대장 건축물현황도상 침실1, 거실겸 주방 1, 욕실1 등의 구조임.

설비내역

도시형생활주택에 급탕, 급배수 등 위생설비, 도시개스 개별 난방설비, 화재탐지 및 소화설 비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m - 12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 일부 호는 투룸형 주택(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형 주택(방1, 거실 겸 주방1, 욕실1 등) 등인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-6)은 근린생활시설로서 현장조사시 폐문 부재로 집합건축물대장 건축물현황도 등 에 의거 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 내부이용구조, 용재, 설비 등에 대해 별도확인을 요하고 기호(7-61)은 아파트(도시형생활주택)으로서 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 탐문조사 등에 의하였는 바 본건 진행시 참고바라며 본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원 룸형이나 실제 투룸형(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형(방1, 거실 겸 주방1, 욕실 1 등), 원룸형(방 겸 주방1, 욕실1 등)등으로 탐문되는바 본건 참여시 세부이용상태 등에 대 해 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기특별법 제20조에 의하여 임차인 우선매수청구권 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명

해피드림 10층1006호

사건번호

천안지원 2023타경2755 (60)

소재지

충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 10층1006호

건물명

해피드림

용도

도시형생활주택 (집합건축물대장상 용도는 공동주택(아파트(도시형생활주택(원룸형))) 및 제1,2종근린생활시설)

구조

철근콘크리트구조 10층 건물

사용승인일

2013년 7월 4일

감정가

144,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

탄동새마을금고 (등기부상) / 제공 정보상 탄OOOOOO

토지면적

12. 54㎡ (약 3.79평)

건물면적 (전용면적)

44. 82㎡ (약 13.56평)

특이사항

공동담보 물건

1.1. 입지조건

위치

충청남도 천안시 서북구 성정동 1414번지 (성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근)

주변 환경

상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 일반상업지역 내 공동주택지대

교통

차량 접근 용이, 인근 시내버스정류장 및 간선도로 소재로 대중교통 이용 편리

도로

남측으로 소로에 접해 있으며 도로 상태 양호

토지

세장형 토지로 인접 도로와 대체로 등고 평탄

토지 이용 계획

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m-12m)에 해당. 가축사육제한구역 (타법에 의한 전부 제한구역)

2. 권리분석

말소기준권리

2013년 7월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 6일

* 확정일자: 2021년 2월 2일

* 배당신고일자: 2023년 7월 26일

* 대항력: 없음 (이로 인해 보증금 인수 여지 없음. 인수 보증금 합계: 0원)

등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 정진건설주식회사 (2013.07.15)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2013.07.15, 2,795,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 장휘선 (2013.07.15, 110,000,000원, 전입 2021.12.6, 확정 2021.2.2) - 말소

* 임의경매: 탄동새마을금고 (2023.05.31) - 말소

* 가압류: 김형섭 (2023.07.07, 75,000,000원) - 말소

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제일차유한회사 (2024.06.14, 2,795,000,000원) - 말소

총 등기부채권액

2,980,000,000원

전세사기특별법 관련

전세사기특별법 제20조에 따라 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성이 있습니다.

3. 상권분석

본 물건이 위치한 성정동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 밀집해 있습니다.

인쇄창 사거리 인근이라는 지리적 이점은 유동인구 확보에 긍정적이며, 상업 및 주거 수요 모두 존재합니다.

본 물건은 주거용 도시형생활주택으로 활용될 수 있으며, 주변에 상업 시설이 많아 임대 수익을 기대할 수 있는 환경입니다.

다만, 일반상업지역 내 공동주택지대라는 점은 주거 환경 측면에서 소음이나 타 시설 이용객으로 인한 불편함이 발생할 수 있음을 시사합니다.

4. 생활정보

주변 시설

주거, 상업, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통

차량 접근성이 좋고, 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물 내부

* 건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택, 원룸형) 및 근린생활시설입니다.

* 내부 구조는 집합건축물대장상 원룸형이지만, 실제 조사 결과 일부 호수는 투룸형 또는 투베이형으로 이용되고 있는 것으로 탐문되었습니다. (세부 확인 필요)

* 침실 1, 거실 겸 주방 1, 욕실 1의 기본 구조를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 설비로는 급탕, 급배수, 도시가스 개별 난방, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.

* 외벽은 석재외장, 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

혐오시설

주변 지역을 지도 검색한 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

건물 구조 및 내부 이용상태 차이

집합건축물대장과 실제 내부 이용 상태가 상이할 수 있으며, 이는 추후 명도 또는 리모델링 시 문제 발생 소지가 있습니다. (예: 원룸형으로 등록되었으나 투룸형으로 개조된 경우, 원상복구 의무 발생 가능성)

전세사기특별법 관련

임차인의 우선매수청구권 행사 가능성이 있어, 낙찰 후 소유권 이전 과정에 변동이 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건

동일한 채무를 담보로 제공된 여러 물건 중 하나이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 물건의 가치 변동 가능성이 있습니다.

임대차 확인

근린생활시설 및 공동주택의 실제 이용 내부 구조, 용재, 설비 등에 대한 별도 확인이 필요합니다. 현장 방문 시 내부 확인이 어려운 경우, 인수할 권리나 명도 관련 추가 확인이 요구됩니다.

부동산 임의경매

채권자의 신청으로 진행되는 경매로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차입니다.

6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반상업지역 내에 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다. 2013년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 전세사기특별법에 따른 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성과, 공부와 실제 이용 현황 간의 차이, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 시세 분석 결과, 감정가는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 대비 합리적인 수준으로 보이나, 개별 호실의 내부 상태 및 실거래가와의 비교 분석이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권/교통

시내버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 입지

상업 및 주거 시설이 복합된 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축성

2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 권리관계

인수되는 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

현재 감정가는 144,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 해당 감정가는 시장 시세와 부합하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 클릭하우스 (2016년식, 59.89㎡, 18.12평)는 14,700만원 (약 811만원/평)에 거래되었습니다.

* 본건 (2013년식, 44.82㎡, 13.56평)의 감정가는 144,000,000원 (약 1062만원/평)입니다.

이는 평당 가격의 단순 비교이며, 각 물건의 세부 조건(층수, 향, 내부 상태, 편의시설 접근성 등)에 따라 달라질 수 있습니다.

권리상 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하면, 최초 감정가 144,000,000원을 기준으로 하되, 내부 상태 확인, 전세사기특별법 관련 임차인 우선매수청구권 행사 여부, 공동담보 물건의 다른 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인 보증금 110,000,000원이 인수되지 않는 점을 감안한 예상 입찰가는 감정가 144,000,000원을 기준으로, 시세 및 내부 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (실제 입찰가는 현장 조사를 통해 내부 상태 및 정확한 시세 조사를 거친 후 결정하는 것이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.