나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [29] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 6층603호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [29] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 6층603호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경2755
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 6층603호 (성정동,해피드림)
• 감정가: 129,000,000원
• 최저가: 90,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

천안지원 경매3계 2023타경2755 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 6층603호 (성정동,해피드림) | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 90,300,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2023타경2755 (29)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 6층603호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정평가 요약

본건은 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치한 10층 건물의 6층 구분 건물입니다. 2013년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 주위는 상업용 부동산, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재된 일반상업지역 내 공동주택지대입니다. 건물은 급탕, 급배수 등 위생 설비, 도시가스 개별 난방, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기 설비 등을 갖춘 것으로 탐문됩니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 일반상업지역 내 위치하며 상업시설과 공동주택이 혼재된 지역입니다. 인쇄창 사거리 인근으로 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통 이상입니다. 주위 환경은 보통이나 상업지역 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 주위 환경

주변은 상업용 부동산이 발달되어 있고, 도시형생활주택 및 오피스텔 등 임대 수요가 높은 유형의 주거 시설이 밀집한 지역입니다. 토지는 세장형으로 인접 도로와 대체로 평탄하며, 남측으로 소로(小路)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 주거 시설과 근린 생활 시설의 혼재로 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

2.3. 생활 정보 및 편의 시설

도시가스 개별 난방 설비, 급탕, 급배수 등 위생 설비, 승강기 설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 본 건물 자체에 근린생활시설(1-6호)이 일부 포함되어 있고, 주변에 다양한 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하여 기본적인 생활 정보 및 편의 시설 접근성은 양호한 수준입니다.

2.4. 권리 분석 및 특이 사항

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인인 것으로 확인됩니다. 채권자는 탄OOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항은 법원 문건에 명시된 '주의사항: 전세사기특별법 제20조 임차인 우선매수청구권 행사 1회로 제한함.'입니다. 이는 본건이 소위 '전세사기' 물건으로 분류되어 임차인에게 우선매수청구권이 부여될 가능성이 높음을 시사합니다. 입찰 참여 시 임차인의 권리관계 및 해당 법률의 적용 여부를 최우선적으로 분석해야 합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 전세사기 특별법 적용 리스크: 임차인의 우선매수청구권 행사 여부에 따라 낙찰자가 결정될 수 있으며, 우선매수권 행사 시 입찰이 무의미해질 수 있습니다. 또한, 명도 과정에서 해당 법률에 따른 복잡성이 발생할 수 있으므로, 관련 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

2) 내부 구조 상이 리스크: 집합건축물대장상 본건 아파트(도시형생활주택)는 원룸형이나, 현장 탐문 결과 투룸형(방2), 투베이형(방1) 등 실제 이용 상태가 공부와 다를 수 있음이 확인되었습니다. 이는 향후 임대차 계약 체결 및 임대료 책정에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 내부 구조를 반드시 별도 확인해야 합니다.

3. 투자 제언

3.1. 투자 포인트

1) 안정적인 임대 수요: 일반상업지역 내 위치하여 주변 상업시설 및 업무시설 종사자 등 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

2) 양호한 교통 접근성: 간선도로 및 시내버스 정류장 인근으로 교통 환경이 양호하여 임차인 확보에 유리합니다.

3) 임대 수익형 부동산: 도시형생활주택으로서, 감정가 대비 경쟁력 있는 낙찰 시 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 천안의 임대 수요가 풍부한 일반상업지역에 위치하여 임대 수익형 부동산으로서의 기본 가치는 충분합니다. 특히 도시가스 개별 난방 등 주거 편의 설비를 갖추고 있어 상품성도 양호합니다.

그러나 '전세사기특별법 제20조' 적용 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 단순 권리 분석을 넘어 임차인의 우선매수권 행사 의사를 예측하고 법적 대응 방안을 마련해야 합니다. 또한, 공부와 상이한 내부 구조를 확인하여 정확한 임대 가치를 산정할 필요가 있습니다.

고도의 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 철저히 관리할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 철저한 준비를 통해 성공적인 투자를 진행하시길 권고드립니다.

법원 정보

천안지원 경매3계