나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [6] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2023.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치하고 주위는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되었 으며 일반상업지역내 공동주택지대 등으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 10층건(사용승인일 2013.7.4) 내 구분건물 61개호로서
·외 벽 : 석재외장, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(2-6)은 제2종근린생활시설(사
무소)로서 내부 미확인상태이며 기호(7-61)은 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택(원 룸형)) 3층 6세대, 4-10층 각7세대로서 집합건축물대장 건축물현황도상 침실1, 거실겸 주방 1, 욕실1 등의 구조임.

설비내역

도시형생활주택에 급탕, 급배수 등 위생설비, 도시개스 개별 난방설비, 화재탐지 및 소화설 비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m - 12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 일부 호는 투룸형 주택(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형 주택(방1, 거실 겸 주방1, 욕실1 등) 등인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-6)은 근린생활시설로서 현장조사시 폐문 부재로 집합건축물대장 건축물현황도 등 에 의거 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 내부이용구조, 용재, 설비 등에 대해 별도확인을 요하고 기호(7-61)은 아파트(도시형생활주택)으로서 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 탐문조사 등에 의하였는 바 본건 진행시 참고바라며 본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원 룸형이나 실제 투룸형(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형(방1, 거실 겸 주방1, 욕실 1 등), 원룸형(방 겸 주방1, 욕실1 등)등으로 탐문되는바 본건 참여시 세부이용상태 등에 대 해 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2023타경2755 (6)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층205호

용도: 공동주택 (도시형생활주택)

감정가: 179,000,000원

토지면적: 23.12㎡ (약 7.0평)

건물면적: 82.57㎡ (약 25.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 탄동새마을금고 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414번지, 해피드림 건물 내 2층 205호. 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 일반상업지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남측으로 소로(폭 10m-12m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

* 토지형상: 토지는 세장형이며, 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 정진건설주식회사 (2013.07.15)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2,795,000,000원, 2013.07.15, 말소기준권리)

* 임의경매: 탄동새마을금고 (2,215,394,060원, 2023.05.31)

* 가압류: 김형섭 (75,000,000원, 2023.07.07)

* 근저당부채권근질권설정: 느티나무제일차유한회사 (2,795,000,000원, 2024.06.14)

* 총 등기부채권액: 2,870,000,000원

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리(2013.07.15 근저당) 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 윤

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-05

* 확정일자: 2020-03-05

* 배당신고일자: 2023-06-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 천안시 서북구 성정동의 일반상업지역 내에 위치하며, 인쇄창 사거리 인근의 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에 다양한 상업 시설, 주거용 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집해 있어 유동인구 확보 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설과 주거 시설이 복합적으로 형성된 지역으로, 지역 주민 및 외부 방문객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 본건은 2층 205호입니다. 사용승인일은 2013년 7월 4일입니다.

* 내 외부 마감: 외벽은 석재 및 페인팅 등으로, 내벽은 페인팅, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

* 호실 현황: 건물 내 총 61개 호실이 있으며, 제1, 2종 근린생활시설 6개 호실과 도시형생활주택(아파트) 55개 호실로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 본건 205호는 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 분류되나, 실제로는 내부 이용 상태가 다양할 수 있습니다. (예: 투룸형, 투베이형 등)

* 설비 내역: 도시가스를 이용한 개별난방 방식이며, 기본적인 급탕, 급배수, 위생설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 집합건축물 현황과 실제 이용 상태의 차이: 본건 205호를 포함한 도시형생활주택 일부 호실은 집합건축물대장상의 원룸형 구조와 다르게 투룸형, 투베이형 등으로 실제 이용될 가능성이 있어, 정확한 내부 구조 및 이용 상태 확인이 필요합니다.

* 근린생활시설 내부 미확인: 본건과 같은 건물 내에 위치한 근린생활시설(1~6호)은 현장 조사 시 폐문으로 내부 확인이 불가하였으므로, 해당 부분의 이용 현황 및 상태는 별도로 확인해야 합니다. (본건 205호는 주거용으로 직접적 영향은 적으나 건물 전체 가치에 고려될 수 있습니다.)

* 높은 채권 총액: 등기부상 설정된 총 채권액(2,870,000,000원)이 감정가(179,000,000원)를 크게 상회합니다. 이는 경매 물건의 가치 대비 채무 규모가 상당함을 시사하며, 낙찰 후 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 내포합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 물건으로, 타 채무자의 상황이 본 건 경매 및 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 복합건물의 도시형생활주택(아파트)으로, 일반상업지역에 속하여 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 2013년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 내부 구조에 대한 확인이 필요하나 원룸형, 투룸형 등 다양한 주거 형태가 가능한 것으로 파악됩니다. 다만, 등기부채권 총액이 감정가를 매우 초과하고 있어 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리 정리에 다소 복잡성이 예상됩니다. 현재 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지조건: 천안시 핵심 상업지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 다양한 주거 형태 가능: 원룸, 투룸 등 다양한 내부 구조로 활용 가능하여 수요자의 선택 폭이 넓습니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 179,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 높은 채권 총액과 내부 구조 확인 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 향후 시장 상황, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가 수준 이하 또는 소폭 상향을 고려할 수 있으며, 구체적인 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사와 추가 정보 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.