나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2023.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치하고 주위는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되었 으며 일반상업지역내 공동주택지대 등으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 10층건(사용승인일 2013.7.4) 내 구분건물 61개호로서
·외 벽 : 석재외장, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(2-6)은 제2종근린생활시설(사
무소)로서 내부 미확인상태이며 기호(7-61)은 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택(원 룸형)) 3층 6세대, 4-10층 각7세대로서 집합건축물대장 건축물현황도상 침실1, 거실겸 주방 1, 욕실1 등의 구조임.

설비내역

도시형생활주택에 급탕, 급배수 등 위생설비, 도시개스 개별 난방설비, 화재탐지 및 소화설 비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m - 12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 일부 호는 투룸형 주택(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형 주택(방1, 거실 겸 주방1, 욕실1 등) 등인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-6)은 근린생활시설로서 현장조사시 폐문 부재로 집합건축물대장 건축물현황도 등 에 의거 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 내부이용구조, 용재, 설비 등에 대해 별도확인을 요하고 기호(7-61)은 아파트(도시형생활주택)으로서 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 탐문조사 등에 의하였는 바 본건 진행시 참고바라며 본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원 룸형이나 실제 투룸형(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형(방1, 거실 겸 주방1, 욕실 1 등), 원룸형(방 겸 주방1, 욕실1 등)등으로 탐문되는바 본건 참여시 세부이용상태 등에 대 해 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414에 위치한 해피드림 상가 1층 101호입니다.

사건번호는 천안지원 2023타경2755 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 건물의 용도는 근린상가 및 도시형생활주택(아파트)으로 복합적인 용도로 사용되고 있습니다.

감정평가액은 54,000,000원입니다.

토지 면적은 5.54㎡ (약 1.68평)이며, 건물 면적은 19.72㎡ (약 5.97평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 탄동새마을금고입니다.

공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 물건이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동, 인쇄창 사거리 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 일반상업지역 내에 위치하고 있습니다.

토지는 세장형의 형상으로 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 남측으로 소로(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 7월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

경매개시결정은 2023년 5월 31일 접수된 탄동새마을금고의 임의경매 (갑2)이며, 이와 함께 김형섭의 가압류 (갑3)가 2023년 7월 7일 접수되었습니다.

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* (주)대윤엠에이치케이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2020-07-27

* 손 : 보증금 1,000,000원, 차임 297,000원, 전입일자 2015-11-09

* 신 : 보증금 1,000,000원, 차임 270,000원, 전입일자 2016-06-20

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-01-11

* 정진이엔지주식회사박 : 보증금 0원, 차임 400,000원, 사업일자 2015-01-09

인수되는 보증금은 총 0원으로, 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성정동은 천안시의 주요 상업 지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 그리고 도시형생활주택 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

인쇄창 사거리 인근이라는 점은 유동 인구가 일정 부분 확보될 수 있는 위치임을 시사합니다.

상가 및 주거 시설이 복합된 건물이라는 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 사무실, 또는 주거용 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 해당 건물 내 다른 호실들의 현황 및 공실률, 경쟁 점포 현황 등을 추가적으로 파악해야 정확한 상권 분석이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용할 경우 남측으로 접한 소로를 통해 간선도로 접근이 용이합니다.

주변에는 성정공원 등 녹지 공간이 일부 존재하며, 상업 지역 특성상 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

특별히 혐오시설이나 소음, 악취 발생 시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 미확인 상태: 감정평가서상 근린생활시설(1-6호)은 내부 미확인 상태이며, 도시형생활주택(7-61호) 또한 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 일부 호실은 투룸형, 투베이형 등으로 확인되어 내부 이용 구조, 용도, 설비 등에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다. 이는 향후 임대차 또는 매각 시 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

대장과의 차이: 집합건축물대장상 원룸형으로 등재된 아파트(도시형생활주택) 유닛 중 일부가 실제로는 투룸형, 투베이형 등으로 이용되고 있어, 추후 건축물 관련 법규 위반 여부나 원상복구 필요성이 발생할 수 있습니다.

지상권 존재 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있어, 만약 실제 지상권이 존재한다면 해당 권리자가 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

높은 채무 총액: 등기부상 근저당권 등의 총 채무액이 2,870,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 본건 건물 전체에 대한 채무 규모를 나타내며, 경매 진행으로 인해 소멸될 권리임에도 불구하고, 이러한 높은 채무 규모는 해당 건물이 속한 집합건물의 초기 자금 조달 규모나 관리 상태를 간접적으로 보여주는 지표가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 일반상업지역에 위치한 복합 용도의 집합건물 내 상가 및 주택 유닛입니다.

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

입지조건 및 주변 환경은 양호한 편이나, 건물 내부의 실제 이용 상태와 공부와의 차이, 그리고 불분명한 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본건의 정확한 가치를 판단하기 위해서는 현장 방문을 통해 내부 상태를 상세히 확인하고, 건축물대장과의 차이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 서북구의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 기대됩니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없어 명도 절차 및 초기 투자 부담이 줄어듭니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 투자 목적, 수익률 분석, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 감정평가액은 54,000,000원입니다.

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하는 규정은 적용되지 않습니다.

다만, 앞서 언급된 내부 상태 확인, 공부와의 차이, 지상권 여부 등에 대한 추가적인 실사를 통해 정확한 예상 입찰가를 산정할 것을 권고 드립니다. 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 통상적으로 감정가의 80% ~ 110% 범위 내에서 결정될 수 있으나, 본건의 경우 실사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.