나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [3] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2023.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치하고 주위는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되었 으며 일반상업지역내 공동주택지대 등으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 10층건(사용승인일 2013.7.4) 내 구분건물 61개호로서
·외 벽 : 석재외장, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(2-6)은 제2종근린생활시설(사
무소)로서 내부 미확인상태이며 기호(7-61)은 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택(원 룸형)) 3층 6세대, 4-10층 각7세대로서 집합건축물대장 건축물현황도상 침실1, 거실겸 주방 1, 욕실1 등의 구조임.

설비내역

도시형생활주택에 급탕, 급배수 등 위생설비, 도시개스 개별 난방설비, 화재탐지 및 소화설 비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m - 12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 일부 호는 투룸형 주택(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형 주택(방1, 거실 겸 주방1, 욕실1 등) 등인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-6)은 근린생활시설로서 현장조사시 폐문 부재로 집합건축물대장 건축물현황도 등 에 의거 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 내부이용구조, 용재, 설비 등에 대해 별도확인을 요하고 기호(7-61)은 아파트(도시형생활주택)으로서 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 탐문조사 등에 의하였는 바 본건 진행시 참고바라며 본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원 룸형이나 실제 투룸형(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형(방1, 거실 겸 주방1, 욕실 1 등), 원룸형(방 겸 주방1, 욕실1 등)등으로 탐문되는바 본건 참여시 세부이용상태 등에 대 해 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2023타경2755 (3)

* 물건종별: 근린상가 (2층 202호)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 115,000,000원

* 채권자: 탄동새마을금고 (임의경매 신청 채권자)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건내역

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414, 해피드림 2층 202호

* 토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

* 건물면적: 50.16㎡ (약 15.17평)

* 총 토지/건물 지분면적: 14.05㎡ + 50.16㎡ = 64.21㎡ (약 19.42평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 일반상업지역 내 공동주택지대입니다.

* 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 소로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 정진건설주식회사 (2013.07.15)

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당 (2013.07.15, 2,795,000,000원)

* 이후 권리:

* 김형섭 가압류 (2023.07.07, 75,000,000원) - 말소

* 탄동새마을금고 임의경매 (2023.08.02, 2,215,394,060원) - 말소

* 이영은 주택임차권 (2023.08.02, 80,000,000원) - 말소

* 느티나무제일차유한회사 근저당부채권근질권설정 (2024.06.14, 2,795,000,000원) - 말소

* 전체 등기부채권 총액: 2,950,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이영은

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-20

* 확정일자: 2023-06-23

* 배당신고일자: 2023-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

3.3. 권리분석 결과

* 본 물건은 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위의 권리들은 모두 말소 대상입니다.

* 따라서, 낙찰자는 인수하는 부담 있는 권리가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

* 본건 소재지인 성정동은 천안시의 주요 상업 및 주거 밀집 지역 중 하나입니다.

* 주변에 다수의 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 인근 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

* 건축물명: 해피드림

* 총 층수: 지하 0층, 지상 10층

* 사용승인일: 2013년 7월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

* 용도: 제1, 2종 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택)

* 건축면적: 524.52㎡ (약 158.67평)

* 연면적: 3848.01㎡ (약 1164.29평)

* 대지면적: 695.8㎡ (약 210.48평)

* 건축물 상세: 본건(2층 202호)은 제1종 근린생활시설(소매점) 또는 제2종 근린생활시설(사무소)로 추정되며, 집합건축물대장상 원룸형 주택과 다른 실제 내부 이용 구조가 상이할 수 있다는 점을 확인해야 합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 본건 인근에는 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 공공시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인쇄창 사거리 인근으로 중심 상업 지구에 해당합니다.

* 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 사용승인일로부터 약 13년이 경과하여 일부 노후화 가능성이 있습니다.

* 건축물 내부 및 설비 상태는 현장 방문을 통해 정확히 확인해야 합니다.

6.2. 이용 용도 확인

* 건축물대장상 용도와 실제 내부 이용 상태가 다를 수 있습니다. 특히 2층 202호의 정확한 내부 구조 및 용도(소매점, 사무소 등)를 반드시 재확인해야 합니다.

* 집합건축물대장상 원룸형으로 표기된 아파트(도시형생활주택)와 달리, 실제 일부 호실은 투룸형, 투베이형 등 구조가 상이할 수 있다는 점은 본건과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체적인 관리 상태나 이용 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 전체적인 경매 진행이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 주요 상업 지역에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 현재 등기부상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 건물 내부 상태 및 실제 이용 용도에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 주요 상업지구 내 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요 확보가 용이합니다.

* 낙찰 후 명도 대상 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 인근 시세 대비 저평가될 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건물의 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설의 혼합 구조는 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 115,000,000원입니다.

* 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율 80~100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. (약 92,000,000원 ~ 115,000,000원)

* 본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.