나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [5] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2023.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치하고 주위는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되었 으며 일반상업지역내 공동주택지대 등으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 10층건(사용승인일 2013.7.4) 내 구분건물 61개호로서
·외 벽 : 석재외장, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(2-6)은 제2종근린생활시설(사
무소)로서 내부 미확인상태이며 기호(7-61)은 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택(원 룸형)) 3층 6세대, 4-10층 각7세대로서 집합건축물대장 건축물현황도상 침실1, 거실겸 주방 1, 욕실1 등의 구조임.

설비내역

도시형생활주택에 급탕, 급배수 등 위생설비, 도시개스 개별 난방설비, 화재탐지 및 소화설 비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m - 12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 일부 호는 투룸형 주택(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형 주택(방1, 거실 겸 주방1, 욕실1 등) 등인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-6)은 근린생활시설로서 현장조사시 폐문 부재로 집합건축물대장 건축물현황도 등 에 의거 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 내부이용구조, 용재, 설비 등에 대해 별도확인을 요하고 기호(7-61)은 아파트(도시형생활주택)으로서 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 탐문조사 등에 의하였는 바 본건 진행시 참고바라며 본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원 룸형이나 실제 투룸형(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형(방1, 거실 겸 주방1, 욕실 1 등), 원룸형(방 겸 주방1, 욕실1 등)등으로 탐문되는바 본건 참여시 세부이용상태 등에 대 해 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기특별법 제20조에 의하여 임차인 우선매수청구권 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2023타경2755 (5)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층 204호

* 건물명: 해피드림

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1,2종근린생활시설 및 공동주택(아파트, 도시형생활주택))

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 10.54㎡ (약 3.19평)

* 토지지분: 10.54㎡ (약 3.19평)

* 건물면적: 37.62㎡ (약 11.38평)

* 건물지분: 37.62㎡ (약 11.38평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2013년 7월 4일

* 총 층수: 10층 건물 중 2층 204호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 일반상업지역의 특징을 보입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:첨부된 감정평가서 요약]

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다. [cite:첨부된 감정평가서 요약]

* 인접 도로상태

남측으로 소로에 접해 있으며, 도로 상태는 보통입니다. [cite:첨부된 감정평가서 요약]

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)에 해당합니다. [cite:첨부된 감정평가서 요약]

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 2013년 7월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다. 해당 근저당권 및 임의경매, 가압류 등 등기부등본상 기재된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 관련 내용이 구체적으로 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-06

대항력: 없음

* 비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

* 임차인: 김

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-22

확정일자: 2022-07-25

배당신고일자: 2023-06-27

대항력: 없음

* 비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 특수권리 사항

* 공유자우선매수신고: 본 물건은 공유자 우선매수 신고 대상입니다. 낙찰 후 공유자가 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수 신고를 할 경우, 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행된 것으로 파악됩니다.

* 임차인 우선매수청구권: 전세사기특별법 제20조에 따라 임차인이 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 일반적인 임차인의 권리와는 별개로, 특정 요건을 갖춘 임차인이 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다.

4. 상권분석

* 본건은 천안시 서북구 성정동에 위치하며, 해당 지역은 일반상업지역으로 다양한 상업 시설과 주거용 부동산이 혼재된 복합 상권입니다. [cite:첨부된 감정평가서 요약]

* 주변에 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 평가됩니다. [cite:첨부된 감정평가서 요약]

* 천안역 주변, 두정동, 신부동 등과 함께 성정동 또한 유흥 상권이 발달한 지역으로 분류되기도 하며, 롯데마트 인근 상권은 삼성디스플레이 등 기업체와 관련 종사자들의 수요가 있는 안정적인 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 상업 지역에 위치하여 주변에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 주거 관련 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성: 전세사기특별법에 따라 임차인이 해당 물건에 대한 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 이 법에 따라 임차인이 낙찰받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 해당 공유자가 낙찰받게 되므로 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 감정평가서상 일부 호실은 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 이용 구조, 용재, 설비 등에 대한 확인이 어려워 별도 확인이 필요합니다. [cite:첨부된 감정평가서 요약]

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 투룸형, 투베이형 등으로 탐문되는 바, 실제 이용 상태에 대한 세부 확인이 필요합니다. [cite:첨부된 감정평가서 요약]

* 혐오시설 현황: 현재 공개된 자료 및 검색 결과상으로는 본건 소재지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(소각장, 매립장 등)이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시는 전반적으로 대체소각시설 건립 관련 논의가 진행되었던 지역이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성정동의 일반상업지역에 위치한 근린상가 및 도시형생활주택 복합 건물 내 구분소유권입니다. 입지 조건 및 교통 여건은 양호한 편이며, 주변 상권 또한 활성화되어 있습니다. 그러나 본 물건은 공유자 우선매수권 행사 대상이며, 특히 전세사기특별법에 따른 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 내부 이용 현황 및 공부와의 차이 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 중심 상업지구 내 위치: 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 잠재적인 가치 상승 기대.

* 복합 용도 건물: 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 가능성.

* 교통 편리성: 시내버스정류장 및 간선도로 인접으로 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 82,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정합니다.

* 공유자 우선매수권 및 전세사기특별법상 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성을 고려할 때, 실제 낙찰가는 이러한 변수를 감안하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 그리고 상기 언급된 리스크 요인들의 해소 정도 및 발생 가능성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석 및 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.