나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2023.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치하고 주위는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되었 으며 일반상업지역내 공동주택지대 등으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 10층건(사용승인일 2013.7.4) 내 구분건물 61개호로서
·외 벽 : 석재외장, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(2-6)은 제2종근린생활시설(사
무소)로서 내부 미확인상태이며 기호(7-61)은 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택(원 룸형)) 3층 6세대, 4-10층 각7세대로서 집합건축물대장 건축물현황도상 침실1, 거실겸 주방 1, 욕실1 등의 구조임.

설비내역

도시형생활주택에 급탕, 급배수 등 위생설비, 도시개스 개별 난방설비, 화재탐지 및 소화설 비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m - 12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 일부 호는 투룸형 주택(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형 주택(방1, 거실 겸 주방1, 욕실1 등) 등인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-6)은 근린생활시설로서 현장조사시 폐문 부재로 집합건축물대장 건축물현황도 등 에 의거 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 내부이용구조, 용재, 설비 등에 대해 별도확인을 요하고 기호(7-61)은 아파트(도시형생활주택)으로서 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 탐문조사 등에 의하였는 바 본건 진행시 참고바라며 본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원 룸형이나 실제 투룸형(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형(방1, 거실 겸 주방1, 욕실 1 등), 원룸형(방 겸 주방1, 욕실1 등)등으로 탐문되는바 본건 참여시 세부이용상태 등에 대 해 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기특별법 제20조에 의하여 임차인 우선매수청구권 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2023타경2755 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층 201호

용도: 근린상가

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

토지지분: 18.87㎡ (약 5.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.39㎡ (약 20.39평)

건물지분: 67.39㎡ (약 20.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 탄동새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하고 있으며, 인근에 인쇄창 사거리가 소재합니다. 주변은 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 일반 상업지역으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로가 인접해 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 특성

토지는 세장형의 형태로 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 현재 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건이 속한 지역은 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구)이며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 경매 물건의 말소기준 권리는 2013년 7월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 근저당권, 근저당권부채권근질권설정, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들 권리는 대부분 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,960,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 김충석(김 ) 임차인이 있으며, 보증금 90,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 10월 29일입니다.

3.4. 인수 여부

임차인 김충석(김 )은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 90,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 전세사기특별법 제20조에 의거하여 해당 임차인은 우선매수청구권을 행사할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

성정동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 이는 활발한 유동인구와 잠재적 수요를 기대할 수 있는 환경입니다.

4.2. 건물 내 업종 분포

건축물대장상 본 건물은 공동주택(아파트, 도시형생활주택) 및 제1,2종 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 본 건(2층 201호)은 초기 정보상 용도가 근린상가로 분류되어 있으며, 내부 이용 상태는 집합건축물대장상 원룸형과 달리 실제로는 투룸형, 투베이형 등으로 탐문되어 세부 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 교통

인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 주요 도로와 인접해 있어 천안 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

* 임차인 김충석(김 )은 대항력이 없으나, 전세사기특별법에 따른 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

* 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 관리 리스크

* 집합건축물로서 내부 이용 상태가 집합건축물대장과 다르게 탐문되는 경우가 있어, 실제 내부 구조, 상태, 용도 등에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

* 본 건은 건물 전체가 공동주택 및 근린생활시설로 이루어진 집합건축물이므로, 건물 관리 주체, 관리비 연체 등 공용 부분에 대한 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 시장 및 입찰 관련 리스크

* 공유자우선매수 신고가 된 물건으로, 최고가 낙찰자가 결정되더라도 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 경매 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

천안시 서북구의 주요 상업 지역에 위치하여 접근성이 우수하고, 주변에 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

7.2. 활용 가능성

근린생활시설로서 소규모 점포, 사무실 등으로 활용이 가능하며, 건축물 현황도상 내부 구조 변형이 탐문되는 점을 감안할 때, 리모델링 또는 용도 변경을 통해 수익성을 높일 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 다만, 대항력 없는 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성, 공유자우선매수 신고, 건물 내부 이용 상태의 불확실성 등 여러 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 파악하고 신중하게 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 155,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 인수되는 보증금이 0원이므로 입찰가 자체가 취득 비용이 됩니다. 공유자우선매수권 행사 가능성, 임차인의 우선매수청구권 행사 여부, 주변 시세, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 낙찰 가능한 가격을 결정하시기 바랍니다. 본 물건의 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.