나이스옥션 법원경매 천안 2023타경2755 [4] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2023.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 인쇄창 사거리 북서측 인근에 위치하고 주위는 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되었 으며 일반상업지역내 공동주택지대 등으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 10층건(사용승인일 2013.7.4) 내 구분건물 61개호로서
·외 벽 : 석재외장, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)은 제1종근린생활시설(소매점), 기호(2-6)은 제2종근린생활시설(사
무소)로서 내부 미확인상태이며 기호(7-61)은 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택(원 룸형)) 3층 6세대, 4-10층 각7세대로서 집합건축물대장 건축물현황도상 침실1, 거실겸 주방 1, 욕실1 등의 구조임.

설비내역

도시형생활주택에 급탕, 급배수 등 위생설비, 도시개스 개별 난방설비, 화재탐지 및 소화설 비, 승강기설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m - 12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원룸형이나 실제 일부 호는 투룸형 주택(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형 주택(방1, 거실 겸 주방1, 욕실1 등) 등인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-6)은 근린생활시설로서 현장조사시 폐문 부재로 집합건축물대장 건축물현황도 등 에 의거 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 내부이용구조, 용재, 설비 등에 대해 별도확인을 요하고 기호(7-61)은 아파트(도시형생활주택)으로서 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 탐문조사 등에 의하였는 바 본건 진행시 참고바라며 본건 공동주택(아파트(도시형생활주택))은 집합건축물대장상 원 룸형이나 실제 투룸형(방2, 거실 겸 주방1, 욕실1 등), 투베이형(방1, 거실 겸 주방1, 욕실 1 등), 원룸형(방 겸 주방1, 욕실1 등)등으로 탐문되는바 본건 참여시 세부이용상태 등에 대 해 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기특별법 제20조에 의하여 임차인 우선매수청구권 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2023타경2755 (4)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층 203호 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 29, 2층 203호)

* 용도: 근린상가 (본건은 집합건축물대장상 제1,2종근린생활시설 또는 공동주택(도시형생활주택)으로 분류되는 복합 용도 건물 내에 위치합니다. 본 호실은 근린상가로 활용 가능할 것으로 보입니다.)

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 10.54㎡ (약 3.19평)

* 건물면적: 37.62㎡ (약 11.38평) - 전용면적 추정

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2013년 7월 4일

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 2층 203호

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 성정동, 인쇄창 사거리 북서측 인근.

* 주위 환경: 일반상업지역으로 상업 용부동산, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 세장형의 토지로 인접 도로와 대체로 등고 평탄합니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 7월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

* 말소예상 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(소유권보존, 임의경매, 가압류, 근저당권부채권근질권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 정 (ZHENGTAIJUN)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 10일

* 확정일자: 2021년 12월 16일

* 배당신고일자: 2023년 7월 20일

* 대항력: 없음. (본 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자에게 명도에 대한 부담을 지울 수 있습니다.)

* 주의사항:

* 전세사기특별법 제20조에 의거, 해당 임차인은 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰자에게 잠재적인 인수 부담이나 명도 절차의 복잡성을 야기할 수 있는 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 천안시 서북구의 일반상업지역에 위치하여 상업 시설 이용이 활발한 지역에 속합니다.

* 인근에 인쇄창 사거리가 있어 유동인구가 많으며, 다양한 상업 및 주거(도시형생활주택, 오피스텔) 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 제1,2종 근린생활시설로 분류되어 소매점, 사무실 등으로 활용 가능성이 있어 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 시내버스정류장 및 간선도로로의 접근성이 좋아 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

* 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 본 조사 시점에 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인의 우선매수청구권 행사: 임차인이 대항력은 없으나, 전세사기특별법에 따라 우선매수청구권을 행사할 경우, 낙찰 결정에 영향을 줄 수 있으며 명도 절차가 복잡해질 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 내부 미확인 상태로, 집합건축물대장과의 실제 이용 구조, 마감재, 설비 등의 차이로 인한 수리 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 명도 저항 가능성: 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가로, 상권 활성화 잠재력이 있는 편입니다. 그러나 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성 및 내부 상태 미확인 등 주요 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 접근성과 일반상업지역 내 위치로 인한 안정적인 임대 수익 기대.

* 장기적인 지역 상권 성장 및 부동산 가치 상승 가능성.

* 감정가를 기반으로 시세 및 임대수익률을 분석하여 투자 가치 판단.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하되, 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성과 내부 수리 필요성 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 감정가 82,000,000원을 기준으로, 본인의 투자 목표와 시장 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.