나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524712 [1] 인천광역시 계양구 계산동 989-46 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인교대입구역(인천1호선)" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 전철역(경인교대입구역), 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조(연와조) 슬래브지붕 지하1층 - 지상2층 건물 내 제2층 제201호로서
- 외벽 : 외장벽돌쌓기, 페인팅 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대제로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

본건은 지하1층-지상2층 건물이나 집합건물등기사항전부증명서 표제부 상 층별 표기는 1층, 2층, 3층으로 기재되어 있음. 집합건축물대장 및 현황을 기준으로 본건 감정평가명세표 상 층별 표기는 지하1층, 1층, 2층으로 표시하였는 바, 업무에 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 다세대주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본 건은 등기사항증명서 상 1층 ~3층으로 기재되어 있으나 등기는 지하층, 1층, 2층만 존재하며 건축물대장 상으로는 지하1층~2층으로 기재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2024타경524712 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 계산동 989-46 2층201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 127,000,000원입니다.

토지면적은 38.38㎡ (약 11.61평)이며, 토지지분 역시 38.383㎡ (약 11.61평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적은 48.78㎡ (약 14.76평)이며, 건물지분도 48.78㎡ (약 14.76평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

채권자는 인OOOOOOO입니다.

건축물대장 상 건물명은 현대빌라로, 준공일은 1989년 11월 23일입니다.

총 층수는 지하 1층부터 지상 2층까지이며, 본건은 2층 201호에 해당합니다.

건축물대장 상 전유부분의 건물 면적은 48.78㎡ (약 14.76평)입니다.

등기사항증명서 상 층수는 1층~3층으로 기재되어 있으나, 실제 등기부에는 지하층, 1층, 2층만 존재하며 건축물대장 상으로는 지하 1층~2층으로 기재되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인교대입구역(인천1호선)" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 전철역(경인교대입구역)과 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건이 무난한 편입니다.

토지의 형상은 인근지 대비 대지로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 남측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역), 가축사육제한구역(전부제한지역), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 을6 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 2018.07.24. 접수)으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기사항증명서 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 박영자 (1990.05.19.)

* 소유권 이전: 신현석 (2013.10.01. 매매)

* 근저당권: 현대캐피탈주식회사 (2018.07.24. 91,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 한국씨티은행 (2020.12.07. 7,279,324원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2020.12.28. 9,773,073원) - 말소

* 가압류: 인천신용보증재단 (2021.01.15. 6,293,452원) - 말소

* 가압류: 참저축은행 (2023.05.18. 48,804,088원) - 말소

* 강제경매: 인천신용보증재단 (2024.04.24. 7,985,238원) - 본건 사건의 본압류

* 가압류: 주식회사솔림헬프자산관리대부 (2024.07.19. 48,494,349원) - 말소

등기부채권 총액은 211,644,286원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 인수할 보증금은 없으나 실제 거주 현황 및 명도 과정에서 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 계양구 계산동 일대는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

인근 역세권으로 유동인구가 존재하며, 지역 내 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

* 계산동 334-20 (한성파크타운 7동 8동), 1994년 준공, 47.42㎡, 4층, 80,000,000원에 거래. (약 557만원/평)

* 계산동 975-29 (일신빌라 D동), 1990년 준공, 31.47㎡, 2층, 50,000,000원에 거래. (약 525만원/평)

* 계산동 935-18 (계산홈타운 3동), 2003년 준공, 56.54㎡, 2층, 113,000,000원에 거래. (약 673만원/평)

본건은 48.78㎡ (약 14.76평) 면적에 감정가 127,000,000원입니다.

이를 평당 감정가로 환산하면 약 860만원/평으로, 최근 거래된 유사 면적 물건들의 평당 가격(약 525만원~673만원/평) 대비 높은 편입니다.

특히, 최근 거래된 47.42㎡ 면적의 한성파크타운 매물이 80,000,000원에 거래된 점은 본건의 감정가 127,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다. 이는 본건의 층수 불일치, 건물 상태, 또는 감정평가 시점과 현재 시세의 차이 등을 반영할 수 있습니다.

다만, 본건은 2층으로, 층수 자체는 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인천1호선 경인교대입구역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 상가점포들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 대형마트, 백화점 등 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재할 것으로 예상되며, 경인교육대학교가 인접해 있습니다. (정확한 교육시설 분포는 지도 확인 필요)

* 혐오시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 지도 서비스 검색으로는 주변에 혐오시설이 파악되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 등기사항증명서 상 1층~3층 기재, 실제 등기부에는 지하, 1, 2층만 존재, 건축물대장 상에는 지하 1층~2층으로 기재되어 있습니다. 감정평가 또한 지하 1층~2층 기준으로 진행되었으므로, 실제 건물 현황과 등기부, 건축물대장 간의 불일치로 인한 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 이에 대한 상세 확인 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 0원이나, 임대차 관계가 미상입니다. 이에 따라 실제 점유 관계 확인, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 불가: 감정평가 당시 이해관계인 협조 부족으로 내부 구조 확인이 불가했습니다. 건물 내부 상태, 설비 노후화, 하자 여부 등은 직접 확인하지 못했으므로, 입찰 시 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 막다른 도로: 건물 북측으로 약 4m의 막다른 도로에 접해 있어 차량 진출입이 다소 불편할 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액 211,644,286원이 감정가 127,000,000원을 초과하므로, 본건은 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 경인교대입구역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다.

최근 거래된 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 채권 총액 또한 감정가를 초과하여 향후 유찰될 가능성이 높다는 점은 투자자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

그러나 등기부와 건축물대장 간의 층수 불일치, 임대차 관계 미확인, 현장 조사 불가 등 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들이 해소되지 않는다면, 예상보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 경인교대입구역 인접으로 대중교통 이용 편리성이 우수합니다.

* 시세 대비 잠재적 가격 메리트: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 느껴지지만, 유찰 가능성을 고려하면 시세 대비 저가 매수 기회가 발생할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 가격은 50,000,000원에서 113,000,000원 사이로 파악되었습니다. 특히, 47.42㎡ 면적의 물건이 80,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가(127,000,000원)와 상당한 차이를 보이며, 잠재적으로 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

그러나 해당 거래가 본건과 정확히 동일한 조건(층수, 연식, 상태 등)을 가진 것은 아니며, 본건은 2층이라는 비교적 선호도 높은 층에 위치하고 있습니다.

등기부와 건축물대장 상 층수 불일치, 임대 관계 미상, 현장 조사가 불가했던 점 등은 명도 및 하자 발생 가능성을 높여 투자 위험을 증가시키는 요인입니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가에 근접한 입찰은 신중해야 합니다.

최근 실거래가 80,000,000원 및 그 상위 거래가를 고려하고, 본건의 리스크를 반영한다면, 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 고려하는 것이 좋겠습니다.

입찰 시에는 해당 금액을 기준으로, 현장 조사 결과 및 법적 검토 내용에 따라 최종 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.