나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2293 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2293 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2024타경2293 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로4길 11, 제103동 제3층 제301호 (공항동, 에스엠파크빌) | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 28,857,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경2293 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건 고유번호: 서울남부지방법원 2024타경2293 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용 중)

감정가: 172,000,000원

토지면적: 17.77㎡ (약 5.37평)

토지 지분율: 1777

건물면적: 28.81㎡ (약 8.71평)

건물 지분율: 2881

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 허OO

최초 감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, 지하철 5호선 송정역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 송정역이 있어 대중교통 이용 여건이 매우 양호합니다. 공항대로 등 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리한 교통의 요지에 해당합니다.

1.3. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 8층 건물로, 해당 물건은 3층 제301호입니다. 2018년 4월 26일에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 그리고 도시가스를 이용한 개별난방 시설이 설치되어 있어 생활의 편리성을 더합니다.

1.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 대지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형 생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지 서측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있으며, 소유자와 채무자가 동일인(홍OO)입니다. 채권자는 허OO입니다. 경매 절차상 인수해야 할 권리 관계는 없는 것으로 보이나, 실제 경매 진행 시에는 법원의 공고 및 매각물건명세서를 통해 인수주의, 소멸주의 여부를 정확히 확인하는 것이 필수적입니다. (주의사항 및 특이사항에 명시된 내용이 없어 추가적인 권리 분석 정보는 제공되지 않습니다.)

1.6. 상권분석

물건이 소재한 공항동 지역은 주거용 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 특히 송정역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 주변에 상점, 식당, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 김포국제공항과 인접하여 관련 업무 종사자들의 수요 또한 기대할 수 있는 지역입니다.

1.7. 생활정보

지하철 5호선 송정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통망이 매우 우수합니다. 단지 내 또는 주변에 주차시설이 마련되어 있을 것으로 예상되며, 도시가스 개별난방 시스템으로 난방비 효율성을 높였습니다. 마트, 병원, 은행, 학교 등 생활에 필요한 주요 시설들이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건지는 다음과 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항이 있습니다.

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. 특히 공항 관련 시설 보호 지구 및 수평표면 구역에 해당되어 건축물 신축 및 증축 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성도 고려해야 합니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 부분은 공부상 용도와 현황 용도의 차이입니다. 본 물건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정상의 제재를 받을 위험이 있으며, 매각 이후 주택으로 계속 사용하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호 지구, 제3종일반주거지역 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 증축이나 개축 시 건축 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 우수합니다. 건물 자체도 비교적 신축이며 현대적인 설비를 갖추고 있어 거주하기에 좋다고 판단됩니다. 그러나 가장 큰 문제점은 공부상 용도와 실제 이용 용도의 불일치입니다. 이는 향후 행정 제재의 가능성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 공항 인근 지역으로서 다양한 법적 규제가 적용된다는 점도 고려해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

* **초역세권 입지**: 지하철 5호선 송정역이 인접하여 탁월한 교통 편의성을 자랑합니다.

* **생활 편의성**: 주변 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* **신축 건물**: 2018년 사용 승인된 건물로 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 기대됩니다.

* **잠재적 가치**: 용도 불일치 문제 해결 시, 주거용으로서의 가치 상승 또는 수익형 부동산으로 전환 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 법규 검토 필수)

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 물건 조사 및 법률 전문가의 검토를 통해 최종적인 의사결정을 하시는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계