나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1195 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 801-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~6)은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 ""대평포구"" 남동측 인근에 위치하며 본건 일대는 해안농경지대로서 단독주택, 전, 펜션, 까페 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근으로 차량 진입이 용이하며, 인근에 대중교통노선이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 (1~6) 토지는 공히 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기호 (1~3, 5) 토지는 전(휴경지)으로 이용중이며, 기호(4) 토지는 도로, 기호(6) 토지는 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며,
기호(2) : 지적상 맹지이이나 기호(1) 토지를 경유하여 진출입 가능하며,
기호(3) : 북측으로 폭 약 3m 내외 및 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며,
기호(4) : 본건이 '도로' 이며,
기호(5) : 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며,
기호(6) : 지적상 맹지이나 기호(1 내지 3) 토지를 경유하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(2)
계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호(3)
계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호(4)
계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호(5)
계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호(6)
계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 잡목, 담장, 잡석 등 포함 평가임.
목록1,2,3,5. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1195 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 801-1

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 5,205,071,000원

* 토지면적: 7403.00㎡ (약 2,239.41평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사 등 (정보 제공된 농OOOOOOOO, 농협은행주식회사 등)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 잡목, 담장, 잡석 등 포함 평가. 목록 1, 2, 3, 5번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 "대평포구" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 해안농경지대로서 단독주택, 전(밭), 펜션, 카페 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근 지역으로 차량 진입이 용이하며, 대중교통 노선이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1) 토지는 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(2) 토지는 지적상 맹지이나, 기호(1) 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 기호(3) 토지는 북측으로 폭 약 3m 내외 및 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(4) 토지는 본건에서 '도로'로 이용 중입니다.

* 기호(5) 토지는 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(6) 토지는 지적상 맹지이나, 기호(1 내지 3) 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2015-09-23, 1,740,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구 1번 근저당권을 비롯하여 을구 2번 근저당권, 갑구 4번 가압류, 갑구 5번 임의경매, 갑구 6번 가압류, 갑구 7번 압류, 갑구 8번 가압류, 갑구 9번 가압류, 갑구 10번 가압류, 갑구 11번 가압류 등 기재된 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 현재 파악된 내용상 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 서귀포시 안덕면 창천리 일대는 해안 농경지대를 중심으로 단독주택, 전, 펜션, 카페 등이 혼재된 지역입니다. 대평포구 인근에 위치하여 관광객 유입 가능성이 있는 지역이나, 대규모 상업 시설보다는 전원적인 환경이 주를 이룹니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 본 건은 서귀포시 안덕면 창천리에 위치한 농경지로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 주요 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량 이동을 통해 서귀포시 중심 시가지로 접근해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 인근 지역은 관광지와 농업 활동이 주를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1, 2, 3, 5번 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 확인 및 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 복합적인 토지 이용계획 및 제한:

* 본 건은 계획관리지역, 특화경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역(전부 제한), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 지적상 맹지: 기호 (2) 및 (6) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 토지(기호 1, 1-3)를 경유하여 출입이 가능합니다. 이에 따른 통행권확보 및 인접 토지 소유주와의 관계를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

* 건축 인허가 관련 불확실성: 목록 1번 토지의 경우, 건축허가를 득하여 착공 신고되었으나 일부 공사 후 장기간 방치된 상태입니다. 관련 인허가의 존속 및 승계 가능성에 대해 해당 관청에 반드시 확인해야 합니다.

* 일괄매각 포함 사항: 토지 상의 잡목, 담장, 잡석 등은 토지에 포함하여 평가되었으므로, 이를 인수 시 처리 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시의 해안 농경지대에 위치한 대규모 토지입니다.

* 넓은 면적과 계획관리지역이라는 용도지역 특성상 잠재적 개발 가치를 가질 수 있으나, 여러 환경 및 문화 관련 법규의 엄격한 제한을 받고 있습니다.

* 특히 농지취득자격증명 필수 조건은 일반적인 부동산 거래와 다른 중요한 고려 사항이며, 이에 대한 철저한 사전 준비가 필요합니다.

* 일부 맹지 및 장기간 방치된 건축 허가 사항은 추가적인 확인과 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주의 우수한 자연환경 및 관광지와의 접근성을 가진 지역입니다.

* 넓은 토지 면적으로 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 규제 완화 시 개발 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 건의 감정가, 주변 시세, 법적 제한 사항, 입찰자의 자금력 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 토지이용계획 상의 제약, 농지 취득 요건, 인허가 관련 불확실성 등의 리스크를 충분히 평가한 후, 현장 답사를 통해 실제 이용 가능성과 가치를 면밀히 판단하여 본인의 투자 전략에 부합하는 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.