나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7955 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 378 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 소재 ‘동일리지석묘1호’ 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대임.

교통상황

일련번호(1): 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 동측으로 폭 약 4미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(동일리지석묘-1,3,4)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(UBM160)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

㉡ 컨테이너 단층 휴게실 1식

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 2011.08.30.)
외벽: 판넬마감 등,
내벽: 판넬마감 등,
바닥: 에폭시마감, 강마루마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2): 수산물가공공장 및 사무소로 이용중임.

설비내역

일련번호(2): 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 일부 바닥난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

㉠ 우레탄패널조 패널지붕 단층 저온저장고 약 52.1㎡ - 일련번호(2) 내부소재

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(2)의 1층 일부 바닥에 저장시설이 시설되어있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경7955 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 378

* 용도: 공장

* 감정가: 2,029,141,440원

* 토지면적: 4,991.00㎡ (약 1,509.82평)

* 건물면적: 1,373.47㎡ (약 415.00평)

* 부속건축물 면적: 52.10㎡ (약 15.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1) 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 일련번호(1)은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 소재 '동일리지석묘1호' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대임 [cite:report].

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난함 [cite:report].

* 형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용 중임 [cite:report].

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로에 접함 [cite:report].

* 주변 관광지 및 자연환경: 본 물건지는 마라도, 송악산, 가파도 등 주요 관광지와 약 7km 내외 거리에 위치하여 접근성이 양호함. 또한, 모슬봉과 가까워 바다 조망이 가능할 것으로 예상되며, 알뜨르 비행장 유적지 등 역사적 장소와도 인접함.

* 인근 시설: 대정읍 소재지인 모슬포가 인접해 있어 각종 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2011년 11월 8일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을3) [cite:report].

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을4, 을5) 및 임의경매개시결정(갑4) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임 [cite:report].

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았으나, 지상권 개요는 기재되지 않음 [cite:report].

* 총 채권액: 2,197,000,000원 [cite:report].

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2011년 11월 8일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) [cite:report].

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2) 및 임의경매개시결정(갑2) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임 [cite:report].

* 총 채권액: 1,797,000,000원 [cite:report].

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차 보증금은 없음 [cite:report].

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 공업용 건부지로 이용 중이며, 주위는 농경지대로 형성되어 있음. 이는 제주 지역의 특성상 산업 시설과 자연 경관이 공존하는 지역적 특성을 반영함 [cite:report].

* 주변 개발 잠재력: 대정읍은 주요 관광지와 인접해 있으며, 해안도로 및 지방도 접근성이 좋아 향후 관광 및 산업 시설 개발 가능성이 있는 지역임.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근 지방도를 통해 제주 전역으로 이동 가능함 [cite:report].

* 편의시설: 대정읍 소재지인 모슬포 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 시설: 관광지로는 송악산, 마라도, 가파도 등이 있으며, 역사 유적으로는 추사관, 대정성지 등이 인접함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (동일리지석묘-1,3,4)

* 경관보전지구 3등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 건축계획심의대상구역

* 지하수자원특별관리구역

이러한 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음 [cite:report].

* 제시외 건물: 컨테이너 단층 휴게실 1동이 제시외 물건으로 존재함 [cite:report].

* 현황과의 차이: 토지는 공부상 지목이 '공장용지'이나, 현황은 대부분 시멘트로 포장되어 있고 일부는 경작지로 이용 중이며, 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동 및 자재들이 야적되어 있음 [cite:report].

* 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 약 40억원에 달하여, 경매 과정에서의 낙찰가율 및 채권액 규모를 고려해야 함 [cite:report].

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍 일과리에 위치한 공장용지 및 건물로, 감정가는 2,029,141,440원임. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 일괄 매각 대상임. 주변 환경은 농경지대이나 주요 관광지와 인접하여 잠재적 가치가 있으며, 모슬포 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근도 양호함. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인됨. 다만, 토지 이용 계획상 다수의 제한사항이 존재하며, 현황과 공부상 차이 및 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 성장 가능성: 제주도의 지속적인 관광객 증가 및 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적: 4,991㎡ (약 1,509.82평)의 넓은 토지 면적은 향후 다양한 활용 가능성을 제공함.

* 인접 관광지 및 편의시설: 마라도, 송악산 등 주요 관광지와 모슬포 시내 접근성이 우수하여 입지적 이점을 가짐.

* 부동산 임의경매: 채권자의 신청으로 진행되는 경매로, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 2,029,141,440원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본 물건의 현황 및 리스크 요인(토지 이용 제한, 채권 총액 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 추가적인 금전 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.