나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7922 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 OOOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 '하원초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택 및 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1)까지, 기호(2)인근까지 제반차량의 통행이 용이하고, 근거리에 중산간도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 2)는 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 과수원(비닐하우스)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하고, 기호(2) 서측으로 폭 약 2m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 공장설립제한지역(2016-11-28)입니다.
기호(2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 공장설립제한지역(2016-11-28)입니다.

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도""참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1, 2)는 공부상 지목이 전이나 현황 과수원입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1, 2)는 농지취득자격증명을 요하는 토지로 판단되어 해당관청에 확인바라며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
과수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경7922 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 1196-1

* 토지 지목: 전 (현황 과수원)

* 용도: 전

* 토지 면적: 2097.00㎡ (약 634.34평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 감정가: 482,310,000원

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대포새마을금고 (본 경매 사건의 채권자)

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수.

* 주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환되지 않음. 과수목 포함 평가됨.

* 토지이용계획:

* 기호(1), (2) 공통: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역.

* 기호(2) 추가: 자연취락지구, 역사문화환경보존지역.

* 제시외 물건: 철파이프조 비닐하우스 약 1,450㎡ 및 블럭조 스레트지붕 단층창고 약 13.2㎡ (매각 제외)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 '하원초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택 및 과수원 등이 혼재합니다.

* 교통 상황: 제반 차량 통행이 용이하고, 근거리에 중산간도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

* 도로 상태: 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하고, 서측으로 폭 약 2m의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 2일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (144,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매로 인해 모든 근저당권, 지상권, 임의경매, 가압류 등이 말소됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 임차인 정보가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 330,923,824원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시 하원동의 농업 지역에 위치하며, 주변은 단독주택 및 과수원이 혼재된 전원적인 환경입니다.

* 하원초등학교가 근거리에 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 활동이 중심이 되는 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주요 근린시설: 하원초등학교가 근거리에 있어 교육 시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 주변에 과수원이 분포하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 해당 서류 미제출 시 매수 신청 보증금 반환이 거부되므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다. 제주도 경매에서 농지 취득 시에는 특히 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물로 인한 법정지상권 불분명: 매각에서 제외되는 제시외 건물(비닐하우스, 창고)이 존재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받으므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중이므로, 실제 이용 현황에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서귀포시 하원동에 위치한 과수원 용도의 토지로, 하원초등학교 인근에 자리하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 물건으로 판단되나, 농지 관련 법규 검토 및 제시외 건물로 인한 법정지상권 여부 확인이 매우 중요합니다.

* 토지이용계획상의 다양한 제한 사항을 고려할 때, 투자 목적 및 향후 이용 계획을 신중하게 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 현황 과수원으로서의 농업적 가치 또는 전원생활 목적의 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 명확한 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 감정가 482,310,000원을 기준으로 하되, 현장 답사를 통한 과수목 상태, 주변 시세, 농지 관련 규제 해제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 문제 해결 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.