나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7954 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 275 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록감정 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 '장전초등학교' 북동측 근거리에 위
치하며, 일대는 타운하우스, 단독주택, 및 농경지 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정
은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지로 및 일부 도로로 이용
중입니다.

인접 도로상태

지적도상 남측으로 폭 약 35m의 광대로에 접하나 지대가 광대로보다 높이가 높아 직접 통행
이 불가하여 폭 약 5m의 콘크리트포장된 부채도로를 통하여 출입하며, 동측 및 북측으로도
폭 5m~6m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 장애물제한표면구역, 역사환경문화보존지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30),
생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심
의대상구역)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2, 3): 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 3층 구조로
<사용승인일: 2020.12.03.>
외벽: 사비석 및 폴리싱타일 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
바닥: 대리석 및 강마루 마감 등.
창호: 시스템창호 등.

이용상태

기호(2, 3) 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

- 기호(2): 기본위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있
습니다.
- 기호(3): 기본위생설비, 급·배수설비, 태양광발전설비, 화재탐지설비, 보일러에의한 난방
설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 기호(2, 3)에는 다락이 소재합니다.

물건 비고

- 일괄매각, 목록1. 지상의 조경수, 담장은 토지 포함 평가, 목록2,3.의 데크, 다락, 확장형발코니, 발코니, 태양광설비는 건물 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7954 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 275 (신주소: 제주특별자치도 제주시 중산간서로 6237-1)

용도: 단독주택

감정가: 1,640,686,000원

토지면적: 1226.00㎡ (약 370.87평)

건물면적: 335.92㎡ (약 101.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 3층 단독주택

사용승인일: 2020년 12월 03일

1.1. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 '장전초등학교' 북동측 근거리에 위치합니다.

일대는 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

차량의 통행이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.

토지는 부정형으로 인접도로와 대체로 등고·평탄하며, 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

지적도상 남측으로 폭 약 35m의 광대로에 접하나, 지대가 높아 직접 통행이 불가하여 폭 약 5m의 부채도로를 통해 출입합니다. 또한 동측 및 북측으로도 폭 5m~6m의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 이력 다수 확인 (상속, 매매, 지분 이전 등)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2020.04.03. 접수)

* 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류가 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 4,719,692,360원

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기 (2020.12.18. 접수)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2020.12.18. 접수)

* 건물 등기부에도 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 4,488,620,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

유치권 신고:

* ㈜동경인테리어: 160,000,000원

* 삼명설비: 120,000,000원

* 현대건업사: 145,000,000원

* 총 신고액: 425,000,000원

* 유치권 성립 여부는 불분명하며, 신청 채권자로부터 유치권 권리신고 배제 신청이 있습니다. 낙찰 시 유치권 인수 여부에 대한 법원 결정 및 추가 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 애월읍 장전리 일대는 최근 신축된 타운하우스 및 단독주택 단지와 농경지가 혼재하는 지역입니다.

제공된 주변 시세 정보(명문자담채)는 본 물건과는 규모 및 형태가 다른 다세대 주택으로, 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 부동산 거래 동향을 참고할 수 있습니다.

명문자담채의 최근 거래가는 2.7억원에서 3.05억원 수준으로, 이는 전용면적 약 52.39㎡ 기준입니다. 본 물건은 단독주택으로 훨씬 넓은 토지와 건축 면적을 보유하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역이지만, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 규제가 존재하여 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 시설: 물건지 북동측 인근에 장전초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변은 전반적으로 주거 지역 및 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 보입니다. 외부 검색 결과, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 총 4.25억 원 규모의 유치권 신고가 있어, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 유치권 성립 여부에 대한 법원 판단 및 배제 신청 결과를 면밀히 검토해야 합니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 경관보전지구, 생태계보전지구 등 여러 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

도로 접근성: 광대로와 직접 접하지만 지대가 높아 부도로를 이용해야 하는 점은 차량 출입 시 다소 불편함을 야기할 수 있습니다.

채권 총액: 등기부채권 총액이 매우 높아(토지 약 47.2억 원, 건물 약 44.9억 원) 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 경매 절차 상 매각으로 소멸될 가능성이 높지만, 채권 규모 자체가 크다는 점은 인지해야 합니다.

공동담보: 특이사항에 공동담보가 명시되어 있으나, 본 경매 물건이 유일한 매각 대상인지 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍의 신축급 단독주택으로, 넓은 토지와 현대적인 건물 구조를 갖추고 있습니다.

감정가는 16.4억원 수준이지만, 4.25억원에 달하는 유치권 신고와 토지이용계획상의 다양한 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히 유치권 관련 사항은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 법원 진행 상황과 실사 결과를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

이러한 리스크를 충분히 고려하고, 실사 및 법률 자문을 거쳐 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

제주 관광지 및 주요 편의시설 접근성이 좋은 애월읍 소재 단독주택입니다.

2020년 신축 건물로 하자 보수 및 리모델링 비용 부담이 적습니다.

넓은 토지 면적은 향후 증축, 전원주택 단지 조성, 혹은 매력적인 정원 조성 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

유치권 등 권리상 문제를 명확히 해결할 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,640,686,000원으로 평가되었습니다.

주변 다세대 주택의 최근 거래가(약 2.7억~3.05억원)는 본 물건의 규모와 비교하기 어렵습니다.

토지 면적(1226㎡) 및 건물 면적(335.92㎡)을 고려한 대략적인 시세 추정 시, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

가장 큰 리스크인 4.25억 원 규모의 유치권 신고와 그 불확실성은 입찰가 산정에 있어 중요한 고려 사항입니다. 신청 채권자의 배제 신청이 있으나, 최종 결과는 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 유치권 리스크 해소 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 11억 5천만원 ~ 13억 2천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가는 법률 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.