나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1189 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 80-4 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 ""의귀초등학교"" 북동측 원거리에 소재하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 과수원 등으로 이용 중입니다.
일련번호(2) : 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 과수원 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적 및 현황 북동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로 및 남서측으로 폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.
일련번호(2) : 지적 및 현황 북동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급(
2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2
023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(20
23-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
일련번호(2) : 생산관리지역, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-0
1-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01
-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-
30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물 개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 본건 일련번호(1,2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층 구조로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등,
창호 : 알루미늄새시창 마감 등입니다.

이용상태

창고시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물 개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 물통,기계실,창고 포함
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건 지상에 매각에서 제외하는 비가림, 비닐하우스, 이동식 컨테이너가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1189 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 80-4 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 한신로 405)

* 토지 면적: 11,661㎡ (약 3,528.5평)

* 건물 면적: 99㎡ (약 30.0평)

* 건물 구조: 시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층

* 주요 용도: 창고시설

* 감정가: 1,926,929,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 제주감귤농업협동조합 (말소기준권리 설정 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리, 의귀초등학교 북동측 원거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택 및 농경지로 형성되어 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 일련번호(1)는 자루형 토지, 일련번호(2)는 사다리형 토지로, 현재 과수원 등으로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 차량 출입이 가능하며, 북동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로 및 남서측으로 폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 31일자 제주감귤농업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 단독주택이 분포하는 전형적인 농촌 지역입니다. 상업 시설보다는 농업 활동 관련 시설의 입지가 적합할 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 지방도 인근에 위치하여 차량을 이용한 외부 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 농촌 지역 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 의귀초등학교가 원거리에 소재하며, 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성을 고려할 때 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석상 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 본 건 지상에 변전시설, 철구조물이 소재하고 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 의귀초등학교가 인근에 위치하나, 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 도보 이용보다는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 농경지와 단독주택이 혼재된 조용한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 건 토지는 농지이므로, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 매각 포함/제외 물건: 제시외 물통, 기계실, 창고 등은 매각에 포함되나, 비가림, 비닐하우스, 이동식 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다. 이는 현장 확인 및 명도 과정에서 협의 및 이행이 필요한 부분으로, 잠재적인 갈등 요소가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한 사항이 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 과수목 및 지장물: 토지 지상의 과수목은 감정평가에 포함되었으나, 변전시설, 철구조물 등은 현황 조사를 통해 정확한 처리 방안을 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍 의귀리에 위치한 창고시설과 과수원 토지 일괄 매각 건입니다. 등기부상 권리 관계는 모두 소멸될 예정으로 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 하지만, 농지취득자격증명 제출이라는 특별 매각 조건과 매각에서 제외되는 다수의 시설물이 존재한다는 점은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 농지 취득 관련 절차와 매각 제외 물건의 처리 방안에 대한 철저한 사전 조사 및 계획 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 활용 가치: 약 3,528.5평에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 권리 관계가 명확하다면 명도 절차의 복잡성이 줄어들 수 있습니다 (제외 물건 제외).

* 제주 지역의 가치: 제주도의 관광 및 개발 잠재력을 고려한 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

* 창고 시설: 농산물 보관 등 영농 관련 창고 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,926,929,000원.

* 본 물건은 감정가가 매우 높은 편이며, 농지취득자격증명 발급의 불확실성, 매각 제외 시설물에 대한 처리 문제, 토지 이용 제한 사항 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차, 소요 시간 확인.

* 매각 제외 물건(비닐하우스 등)의 철거, 이전 비용 및 이행 여부 검토.

* 토지 이용 제한 사항 확인 후 가능한 개발 또는 활용 계획 수립.

* 주변 유사 부동산 시세, 최근 거래 사례, 경매 통계 등을 종합적으로 분석.

* 본 건의 특수성을 고려한 경쟁률 예상.

* (추가적인 심층 분석 없이 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자 결정 시 전문가와 상담 및 현장 답사를 통해 면밀히 검토하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.