나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51415 [1] 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 부근은 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대이며, 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

시 중심권에 위치하며, 광대로 등에 접하여 제반 교통상황은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상48층 건물 중
제2층 제211호외 12개호로,
외벽 : 강화유리 등,
내벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 등,
바닥 : 장판지깔기, 타일마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1-가)~13-가) 전체를 호별 경계구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용중이며, 기호 11-가)은 휴게실(현재 공실)로 이용중입니다.

설비내역

천장형 냉난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상복합건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물의 남측과 서측으로 광대로에 접하며, 북측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51415 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층 211호

용도: 근린상가

감정가: 2,852,000,000원

토지면적: 125.21㎡ (약 37.85평)

토지지분: 125.21㎡ (약 37.85평)

건물면적: 807.97㎡ (약 244.45평)

건물지분: 807.97㎡ (약 244.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (정보 일부 마스킹)

1.2. 건물 상세

본건은 총 13개 호실(기호 1-가 ~ 13-가)로 구성되어 있으며, 현재 골프연습장, 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 일체 이용 중입니다. 제11호실은 휴게실로 이용되었으나 현재 공실 상태입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 평지붕 지하 3층, 지상 48층 건물 중 101동 2층에 위치합니다.

주요 설비: 천장형 냉난방 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

건축물 용도: 건축물대장 상 공동주택, 판매시설, 운동시설, 업무시설, 제1종근린생활시설 등으로 복합 용도이나, 본 건은 근린상가로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 광양시청 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 시청, 법원 등 관공서와 다양한 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주상복합지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

시 중심권에 위치하며, 광대로 등에 직접 접해 있어 차량을 이용한 제반 교통 접근성이 우수합니다.

광양시청 및 주요 행정기관과 인접해 있어 유동인구 및 접근성이 높을 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역에 속해 있어 상업시설 운영에 유리한 입지입니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

본건 등기부등본 상 다음의 권리들이 존재하였으며, 경매 개시 결정으로 인해 모두 소멸 예정입니다.

* 소유권이전 6번 신탁등기 말소 (2020-12-28)

* 근저당권 (2020-12-28, 농업협동조합자산관리회사, 3,180,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (2021-11-05, 남대구세무서장, 1,080,621,000원) - 말소

* 압류 (2023-02-22, 남대구세무서장) - 말소

* 임의경매개시결정 (2025-04-25, 농업협동조합자산관리회사, 3,233,249,033원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장근칠

- 점유 호실: 211호, 212호, 217호, 2019호~221호, 223호~225호

- 보증금: 500,000,000원

- 차임: 6,600,000원

- 사업자등록일: 2023-07-28

- 대항력: 없음

- 비고: 배당신고일자 2025-06-16

* 임차인: 하미소

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 500,000원

- 사업자등록일: 2023-08-11

- 확정일자: 2023-08-11

- 대항력: 없음

- 비고: 배당신고일자 2025-06-16

주의: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 권리관계 요약

말소기준권리 이하 모든 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 광양시 중동 일대는 광양시청 및 주요 관공서가 밀집한 행정 중심지입니다.

또한, 인근에 다수의 아파트 단지와 상업시설이 입지하여 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많은 상권입니다.

4.2. 주요 업종 및 경쟁 환경

현재 본건은 골프연습장 및 스크린골프 시설로 이용되고 있습니다. 이는 주변 아파트 단지 주민 및 직장인들의 레저 및 여가 활동 수요를 충족시킬 수 있는 업종입니다.

주변 상권에는 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어, 업종 전환 시에도 다양한 사업 가능성이 존재합니다.

4.3. 잠재적 고객층

* 지역 주민: 인근 대규모 아파트 단지 거주민

* 직장인: 광양시청, 법원 등 관공서 및 주변 상업시설 종사자

* 방문객: 광양시청 등 관공서 방문객

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 행정: 광양시청, 광양경찰서, 광양세무서 등 도보 거리 위치

* 금융: 다수의 은행 지점 근접 (농협, 국민, 신한 등)

* 쇼핑: 대형마트, 일반 상업시설 이용 편리

5.2. 교육시설

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

* 종합병원 및 다양한 의원들이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

5.4. 주변 시설 특이사항

본건 소재지 주변은 계획된 도시 지역으로, 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 이는 주거 및 상업 활동에 긍정적인 요소로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 경기 변동

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 경기 하락 시, 자산 가치 하락의 위험이 존재할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 문제

2016년 사용승인된 건물로, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 및 낙찰 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치한 근린상가로, 탄탄한 배후 수요와 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 골프연습장 등으로 운영 중이며, 추후 업종 전환을 통한 사업 확장성도 기대됩니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없고, 주변 환경 또한 양호하여 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액(42.6억원)과 공동담보 설정은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광양시청 인근 핵심 상업 및 행정 중심지

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 관공서 밀집 지역

* 우수한 교통망: 대로변 접하여 접근성 최상

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정

* 다목적 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종 전환 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,852,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 입지 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 23억 원 ~ 26억 원 범위에서 검토하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. (이는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 채권자의 태도 등에 따라 변동될 수 있으므로 추가적인 현장 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.