나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32602 [1] 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 17층1701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 ""백운교차로""서측 인근에 위치한 주월동홀리어스 오피스텔 제17층 제1701호로서, 주변은 상가 및 아파트, 단독주택등이 소재한 노선상가 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건중 제17층 제1701호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 강화유리, 복합판넬붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔(복층형)임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지로 업무시설(오피스텔)부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 백운광장교차로에 접하며, 북측으로 노폭 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사의 2026. 06. 19. 대항력 포기 취지의 확약서 제출의 매각조건변경신청은 불허됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32602 (1)

소재지: 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 17층1701호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원

토지면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.9772㎡ (약 2.11평)

건물면적: 52.44㎡ (약 15.86평)

건물지분: 52.4401㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 "백운교차로" 서측 인근에 위치한 주월동홀리어스 오피스텔 17층 1701호로서, 주변은 상가 및 아파트, 단독주택 등이 소재한 노선상가 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함.

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 백운광장교차로에 접하며, 북측으로 노폭 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 없음.

1.2. 권리분석

등기부현황:

- 갑구: 소유권이전(신탁말소), 가압류, 압류 등기가 존재하며, 말소기준권리는 2023-12-28 접수된 이상민외 1명의 가압류(갑9)임.

- 을구: 주택임차권(곽미은)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리임.

임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 203,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 있음

말소기준권리: 이상민외 1명의 가압류 (접수일자: 2023-12-28, 권리금액: 101,558,020원)

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (임차인: 곽 , 보증금: 203,000,000원, 전입/확정일자: 2022-02-25). 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

주의사항: 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.06.19. 대항력 포기 취지의 확약서 제출에 따른 매각조건변경신청은 불허되었음.

1.3. 상권분석

주변 환경: 상가, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 노선상가지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

건물 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔, 금융업소) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 해당 물건은 오피스텔로 이용됨.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 18층 건물 중 17층에 위치함.

이용상태: 오피스텔 (복층형)

설비내역: 일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

주변 시설: "백운교차로" 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 양호함. (※ 주변 혐오시설 등 특이사항 없음)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 곽 임차인은 203,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있어, 경매 낙찰 후에도 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔여 금액을 매수인이 인수해야 함. 이는 총 인수 금액에 상당한 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크임.

매각조건변경 불허: 신청채권자의 매각조건변경 신청이 불허되어 기존 조건대로 진행됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동의 백운교차로 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔임. 입지 및 교통 여건은 양호한 편이나, 203,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 보증금 인수 여부가 투자 결정에 가장 중요한 요소임. 감정가는 250,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 백운교차로 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 임차인 퇴거 시 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능성이 있음.

* 감정가 대비 낮은 초기 입찰가로 진입 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주월동 홀리어스 오피스텔의 전용면적 약 25~26㎡ 내외의 호실이 2025년 5월~6월 및 2026년 3월에 117,000,000원에서 124,000,000원 사이로 거래되었음을 확인할 수 있음. 이는 본건 물건의 건물면적(52.44㎡)의 약 절반 수준임.

이를 바탕으로 환산 시, 본건(52.44㎡)의 시세는 약 234,000,000원에서 248,000,000원 수준으로 추정되며, 이는 감정가 250,000,000원과 유사한 수준임.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인 곽 씨에게 203,000,000원의 보증금이 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

감정가(시세 추정가) 250,000,000원에서 인수해야 할 임차보증금 203,000,000원을 제외하면, 매수인이 실제 경매 절차에서 입찰할 수 있는 최대 금액은 47,000,000원 수준임.

그러나, 경매 낙찰가가 일반적으로 감정가 이상으로 형성될 수 있고, 임차인과의 협상 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

따라서, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(250,000,000원)를 초과하지 않는 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 제안함.

제안 입찰가: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

(총 예상 인수 금액: 입찰가 + 203,000,000원)

주의: 상기 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 부담액은 입찰가에 203,000,000원이 추가됨을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.