나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20818 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 61-34 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 미장삼거리 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 어린이집, 제조업소 등이 소재하는 후면주택지대로서, 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근으로 공단대로 등 간선도로가 통과하는 바
제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 소유자 미상의 컨테이너가 3동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 티에이치케이준불연판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 등 마감,
내벽 : 판넬잇기, 석고보드위 페인팅, 타일붙임 등 마감,
바닥 : 에폭시, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

2층 규모의 근린생활시설로서,
1층 : 제조업소, 2층 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형냉난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 소재 '당북초등학교' 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재
하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 제18층 제1802호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 단지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지는 4면이 도로와 접하며, 남측 및 동측으로 인접한 노폭 약 20m,15m의
포장도로로 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(2014-12-03)(주택
건설사업), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-12-03)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 1. 지상에 있는 소유자 미상 컨테이너 3동은 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

군산지원 2025타경20818 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 군산시 미장동 61-34

1.3. 토지 면적

600. 00㎡ (약 181.50평)

1.4. 건물 면적

236. 00㎡ (약 71.39평)

1.5. 건물 제시외 면적

19. 50㎡ (약 5.90평)

1.6. 용도

근린생활시설 (업무용 건물부지)

1.7. 감정가

598,384,000원

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

유에이치케이제칠차유동화전문유한회사

1.11. 특이사항

유동화물건

1.12. 주의사항

1. 일괄 매각. 제시외 건물 포함

2. 목록 1. 지상에 있는 소유자 미상 컨테이너 3동은 매각에서 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 미장삼거리 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 어린이집, 제조업소 등이 소재하는 후면 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근으로 공단대로 등 간선도로가 통과하는 바 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 업무용 건물부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 제조업소, 주택 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부채권 총액은 881,039,059원입니다.

본 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 7일 접수된 하나은행의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 토지 등기부 요약

* 1991-06-07: 공유자전원의지분전부이전 (오주봉)

* 2022-06-30: 소유권이전 (유제민)

* 2023-03-07: 근저당권 (하나은행, 558,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-08-07: 가압류 (JB우리캐피탈, 40,809,469원) - 말소

* 2024-09-06: 가압류 (신용보증기금, 12,666,673원) - 말소

* 2024-09-12: 가압류 (신용보증기금, 182,666,676원) - 말소

* 2024-12-02: 가압류 (전북신용보증재단, 60,802,788원) - 말소

* 2025-01-20: 압류 (군산세무서장) - 말소

* 2025-01-23: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 2025-02-24: 가압류 (BMW파이낸셜서비스코리아, 26,093,453원) - 말소

* 2025-04-23: 임의경매 (유에이치케이제칠차유동화전문유한회사, 479,165,676원) - 말소

3.3. 건물 등기부 요약

* 2022-12-30: 소유권보존 (유제민)

* 2023-03-07: 근저당권 (하나은행, 558,000,000원) - 말소기준권리

* 이후 토지 등기부와 동일한 순서로 가압류, 압류 내역이 등재되었으며 모두 말소되었습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.6. 특이사항

본건 토지 지상에는 소유자 미상의 컨테이너 3동이 소재하나, 해당 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 미장동 일대는 단독주택과 제조업소 등이 혼재하는 지역으로, 배후 주거 단지와 산업 시설이 공존하는 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

건물은 2층 규모의 근린생활시설로, 1층은 제조업소로, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 이는 해당 지역의 산업 및 업무 기능과 부합합니다.

4.3. 상권 잠재력

주요 간선도로인 공단대로와 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 군산시의 산업 및 물류 거점 지역과 연계성이 좋습니다. 이는 향후 임대 수요 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단독주택, 어린이집, 제조업소 등이 주변에 위치하고 있습니다. 가까운 거리에 군산미장초등학교, 군산서흥중학교 등 교육 시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 교통망

공단대로와 같은 간선도로가 인접해 있어 차량을 이용한 시내외 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 컨테이너

본건 토지 지상에 소유자 미상의 컨테이너 3동이 존재하나, 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 향후 해당 컨테이너의 철거, 점유, 법적 분쟁 등이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

건축물 표제부에 따르면 약 19.50㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 상태를 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

생산녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 사업 확장 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 높은 총 채권액

총 채권액(881,039,059원)이 감정가(598,384,000원)보다 높아, 경매 낙찰가가 감정가 이하로 결정될 경우 채권자의 손실이 불가피할 수 있습니다. 따라서 경매 시 경쟁 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 미장동에 위치한 근린생활시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 현재 업무용으로 이용 중이며, 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리인 하나은행의 근저당을 포함한 다수의 권리가 등기부등본상 말소될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다.

하지만 매각에서 제외되는 소유자 미상 컨테이너 3동의 존재는 잠재적 분쟁 요소가 될 수 있으며, 생산녹지지역이라는 점은 향후 이용 계획에 제한을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 업무용 시설로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 군산시의 산업 및 교통망과의 연계성을 바탕으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄로 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법원 경매 특성상 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점(0원)은 긍정적인 요인입니다.

다만, 매각 제외 컨테이너의 존재, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 충분히 고려해야 하며, 시장 상황, 입찰 경쟁률, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기보다, 상기 정보들을 바탕으로 철저한 현장 조사를 거친 후 최종 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.