나이스옥션 법원경매 군산 2025타경384 [1] 전북특별자치도 익산시 남중동 458-38 가동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 ""이리서초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생
활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환견은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) - 시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 중 제가동 제1층 제103호로서,
외 벽 : 벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 목재 및 새시창호임.

이용상태

일련번호1) - 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서, 기준시점일 현재 ""연립주택부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

458-38, 458-70번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리
구역(2020-02-17)
458-87,464-6, 464-7번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-17)

공부와의 차이

458-38, 464-6, 464-7번지는 귀 제시목록 및 공부상 ""전"" 이나, 현황 일단의 ""대"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경384 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 남중동 458-38 가동 1층103호

용도: 연립주택

감정가: 32,900,000원

토지면적: 80.76㎡ (약 24.43평)

토지 지분 면적: 80.76190476190476㎡ (약 24.43평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 71.28㎡ (약 21.56평)

건물 지분 면적: 71.28㎡ (약 21.56평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOO

기타 특징: 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 "이리서초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

북측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2007년 12월 7일 접수된 정읍농업협동조합의 근저당권 (을3)이며, 채권금액은 9,100,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김옥희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-08-31

대항력: 없음

비고: 김 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약

* 소유권 이전: 조영봉(1987-05-21), 김옥희(2005-12-26), 유한회사거성에셋(2007-12-07, 강제경매로 인한 매각).

* 근저당권: 정읍농업협동조합(2007-12-07, 9,100,000원, 말소기준권리).

* 압류: 국(2024-11-13, 말소).

* 임의경매: 정읍농업협동조합(2025-04-25, 말소).

* 등기부채권 총액: 9,100,000원.

* 특이사항 및 특수물건정보

'별도등기'가 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 명확하게 확인되는 인수 부담이나 별도 등기 내역은 없습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 토지 이용 및 계획

토지는 5필지 일단의 부정형 토지로서, 현재 '연립주택부지'로 이용 중입니다.

해당 토지들은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

주거지대로서 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

이리서초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통

인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기

'별도등기' 사항이 특이사항으로 기재되어 있으나, 그 내용이 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 권리 변동이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상

전반적인 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후도

인근 유사 건물의 건축 연도가 1980년대(1980년~1985년)인 점을 미루어 볼 때, 본 물건 또한 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이

일부 토지(458-38, 464-6, 464-7번지)는 공부상 '전'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 이는 행정적 처리 과정에서 문제가 될 수 있으나, 일반적으로 큰 문제는 되지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 익산시 남중동의 주거 지역 내에 위치한 연립주택으로, 교육 및 교통 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, '별도등기'에 대한 명확한 확인과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 연립주택으로서의 입지와 현 시세 대비 가격 메리트를 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적 입지: 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 32,900,000원으로, 주변 시세 대비 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역(남중동)의 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 74.64㎡ (3층) - 29,500,000원

* 2026년 3월 거래: 56㎡ (1층) - 23,000,000원

* 2026년 5월 거래: 78.78㎡ (3층) - 47,500,000원

본건은 71.28㎡ 면적의 1층 연립주택입니다.

최근 거래 사례에서 1층, 56㎡의 거래가가 23,000,000원이었고, 3층, 74.64㎡의 거래가가 29,500,000원이었습니다.

본건의 면적(71.28㎡)은 3층 사례와 유사하나 층수는 1층으로, 1층 거래 사례보다 면적이 넓습니다.

감정가 32,900,000원을 기준으로, 최근 유사 면적 및 층수의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 27,000,000원에서 31,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. '별도등기' 및 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가로 고려할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.