나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경491 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1408 해운대아이파크 주동2동 38층3801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 수영만요트경기장, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 경사지붕 지하6층 지상72층건 내 제38층 제3801호로서,

외 벽: 페어글라스 및 강화유리 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 페어글라스창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템에어컨 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 본건 아파트단지 내 가로망 정비되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해원초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 해일위험지구(2023-09-25)<자연재해대책법>, <추가기재>개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경491 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1408 해운대아이파크 주동2동 38층3801호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 개발행위허가제한구역

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,578,000,000원 (157,800만원)

* 토지면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

* 건물면적 (공식 기록): 119.85㎡ (약 36.26평)

* 건물면적 (전용, JSON 기반): 약 112-117㎡ (약 33.9-35.6평)

1.4. 건물 정보

* 건축물대장 상 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하6층 지상72층건 내 제38층 제3801호

* 건물 마감: 외벽 페어글라스 및 강화유리, 내벽 벽지 및 타일, 창호 페어글라스창

* 건물 용도: 공부상 아파트로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 수영만요트경기장, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 아파트 단지는 동측으로 노폭 약 25m, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 또한, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(해원초교), 절대보호구역(해원초교), 해일위험지구(2023-09-25)로 지정되어 있습니다.

* 추가적으로, 개발행위허가제한구역(제한용도: 업무시설 중 오피스텔)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 등기부채권 총액: 1,602,588,287원 (약 160,258만원)

* 말소기준권리: 갑7 (2017-12-27, 부산광역시해운대구 압류)

* 현재 경매 사건은 임의경매(채권자: 김OO)에 의한 개시 결정입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위에 해당하므로, 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인에 대한 주의가 필요하며, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 임대차 관계와 대항력 유무를 파악하는 것이 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 회수가 불확실할 경우, 예상 입찰가와는 별도로 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 주거 환경

* 본건은 부산 해운대 마린시티에 위치하여 고급 주거 단지로서의 입지를 갖추고 있습니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 수영만요트경기장 등 레저 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 상업지역에 속해 있어 향후 상업 시설과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 해운대아이파크

* 건축년도: 2011년 11월 03일 사용승인

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 1631세대

* 최고층: 72층

5.2. 편의시설 및 교육 환경

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 교육시설로는 해원초등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 주차 및 기타 시설

* 단지 내 총 주차대수는 약 3,728대로 넉넉한 편입니다. (건축물표제부 기준)

* 지하 주차장 내 전기차 충전기가 19대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 특이사항

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행될 가능성이 있어, 절차상 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 개발행위허가제한구역: 업무시설 중 오피스텔에 대한 개발 행위가 제한되어 있어, 해당 지역의 미래 개발 방향성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (단, 본건은 아파트이므로 직접적인 사용에 대한 즉각적인 영향은 적을 수 있습니다.)

* 해일위험지구: 해안가에 위치하므로 자연재해(해일 등)에 대한 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

6.2. 시장 및 건물 노후화

* 건축 후 10년 이상 경과한 건물로, 내부 시설 및 마감재의 노후화 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대 마린시티의 중심부에 위치한 최고급 주상복합 아파트로, 우수한 입지 조건과 단지 규모, 뛰어난 조망을 자랑합니다. 교통 및 생활 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인 관계가 미상이고 개발행위허가제한구역 지정 등의 특이사항이 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 해운대 마린시티의 핵심 지역으로, 우수한 해변 조망과 고급 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 브랜드 가치: 대규모의 잘 알려진 브랜드 아파트 단지로, 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 생활 인프라: 주변의 풍부한 편의시설, 문화 및 레저 시설은 주거 만족도를 높여줍니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 가능성에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 거래가는 약 107,000만원에서 167,500만원 사이에서 형성되었습니다.

* 본건은 38층의 고층으로, 이는 일반적인 층보다 높은 시세를 형성할 가능성이 높습니다.

* 감정가는 157,800만원으로 책정되었으며, 이는 최근 최고가 거래액과 유사한 수준입니다.

* 최근 거래된 매물들의 전용면적은 약 112-117㎡ (약 33.9-35.6평)이며, 이는 본건의 약 36.26평과 유사한 규모입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건은 고층이라는 장점을 고려할 때, 최근 최고가 거래액 수준 또는 이를 상회하는 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 감정가(157,800만원)와 최고가 거래액(167,500만원)을 종합적으로 고려하고, 본건의 높은 층수를 감안하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 전액을 부담하게 됩니다.

* 예상 입찰가: 165,000만원 (1억 6,500만원)

* 본 예상 입찰가는 현재 시세 및 본건의 입지, 층수 등을 고려한 수치이며, 실제 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 보수적인 접근과 더불어 적극적인 전략을 병행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.