나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5244 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1465-3 이스트월드 9층901호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘지하철2호선 장산역’ 북서측 인근에 위치
하는 구분건물(상가)인 이스트월드 9층 901호(북동향)로서 주변은 지하철역 주변으로
음식점, 유흥주점 등 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위
환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철이 소재하여 도보로
약 5분 정도 소요되여 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 지상9층 (사용승인/신축일자: 2001.07.19)으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 화강석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 타일 마감,
창 호 : 샷시창이며, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

기호1은 집합건축물 대장상 제2종 근린생활시설<사무소: 아레테심리코칭연구소>이며, 약
1년 전부터 계속 공실상태인 것으로 탐문조사 되었으니, 추후 경매진행시 이용상황을 확인
하시기 바랍니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 105
미터>, 택지개발지구, 중심상업용지입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였
으니 자세한 임대내역은 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

2)기타사항: (1)본건 기호1<1901호>는 현재 공실상태<상호: 아레테심리코칭연구소>로서
현재 내부는 폐문상태이므로 추후 응찰시 급배수설비 등 설비의 작동여부
등을 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

제2종 근린생활시설[사무소:아레테심리코칭연구소]이며, 약 1년 전부터 공실상태임.
2026.06.19. 이스트월드빌딩 위탁 관리회사 빌딩관리진흥원으로부터 2026.04.까지 공용부분에 대한 관리비 금 3,903,689원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5244 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1465-3 이스트월드 9층901호

* 용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설<사무소: 아레테심리코칭연구소>)

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

* 건물면적: 56.39㎡ (약 17.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국자산관리공사

* 사용승인일자: 2001년 07월 19일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 좌동 소재 지하철 2호선 장산역 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 2호선 장산역에서 도보 약 5분 거리에 위치하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 차량의 출입 또한 용이합니다.

* 주변환경: 지하철역 주변으로 형성된 상업 및 업무지구로, 각종 근린생활시설(음식점, 유흥주점 등)과 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이 105미터), 택지개발지구, 중심상업용지로 지정되어 있습니다.

* 도로상태: 물건지 북동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 04일 접수된 한국자산관리공사 근저당 (을9, 채권액 227,000,000원)입니다. 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수되며, 후순위 권리는 소멸됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (김유섭)

* 갑2: 소유권이전 (정숙자, 2017-08-10, 160,000,000원)

* 을9: 근저당 (한국자산관리공사, 2021-11-04, 227,000,000원) - 말소기준권리

* 갑12: 압류 (사상구, 2024-11-01)

* 갑14: 임의경매 (한국자산관리공사, 2025-04-22, 209,725,720원)

* 갑15: 압류 (해운대구, 2025-06-02)

* 등기부채권 총액: 227,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 영 (주식회사)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2018-07-26

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석

* 임차인: 투 (주식회사)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2021-04-02

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석

* 인수되는 권리/금액: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 특이사항: 상기 두 임차인 모두 대항력이 있습니다. 특히 영 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 확인되나, 금액이 미상이라도 대항력 보유 시 매수인에게 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 장산역 일대는 부산의 주요 계획도시 상권으로, 다양한 상업, 업무, 문화, 여가 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 주요 업종: 근린생활시설(음식점, 유흥주점 등), 업무시설, 금융기관, 학원 등이 혼재되어 있습니다. 최근에는 유흥/위락시설의 비중이 줄고 사무실, 프랜차이즈 카페, 체육시설, 학원 등 다양한 업종으로 대체되는 추세가 나타나고 있습니다.

* 공실 현황: 본건은 약 1년 전부터 공실 상태로 파악되었습니다.

* 잠재적 개발: 해운대구 좌동 지역은 노후 신도시 정비 계획이 추진 중으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 시설: 영화관, 백화점, 대형마트 등 다양한 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다. 아동 놀이 연구소 등 가족 단위 시설도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 장산역 인근의 발달된 상업시설을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 교통: 지하철 2호선 장산역을 이용한 부산 시내 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 광역 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 영 (보증금/차임 0원) 및 투 (보증금 500만원) 임차인이 존재하며, 모두 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용 부담을 고려해야 합니다.

* 장기 공실: 약 1년 간 공실 상태가 지속되고 있어, 임차인 확보 및 공실 해소까지의 기간 동안 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 체납 관리비: 2026년 4월까지 공용부분 관리비 3,903,689원이 미납되었습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 금액으로, 입찰 시 반드시 확인 및 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 2001년 준공된 건물로, 20년 이상 경과되어 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 제한: 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재, 설비(급배수 등)의 작동 여부를 정확히 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 상세히 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 장산역 역세권에 위치하여 입지 조건은 매우 우수합니다. 중심상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 1년 이상의 장기 공실 상태, 미납 관리비 부담 가능성, 그리고 내부 확인의 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 장산역 역세권 핵심 입지: 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

* 중심상업지역: 지역 개발 잠재력과 상업 활동 용이성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 시장 상황 대비 진입 가능한 가격대로 고려될 수 있습니다.

* 향후 수익성 확보 가능성: 임차인 명도 및 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 관련 부담은 없습니다. 그러나 미납 관리비 3,903,689원은 매수인에게 인수될 수 있으므로, 이를 고려해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인, 장기 공실, 내부 확인의 제한 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 147,000,000원을 기준으로, 리스크 비용 및 예상 명도 비용, 공실 기간 동안의 보유 비용 등을 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 내부적인 검토를 시작하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.