나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5255 [1] 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ""부산중앙고등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(못골역) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제12층 제1204호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 대리석붙임 ,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 ""아파트""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 1872번지:제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2018.08.22),지구단위계획구역(2024.05.29), 정비구역(2018.08.22) 등.
- 1873번지:제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2018.08.22),지구단위계획구역(2024.05.29), 정비구역(2018.08.22) 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경5255 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

토지 지분: 19.448999999999998㎡ (약 5.88평)

건물면적: 39.70㎡ (약 12.01평) - 전용면적

건물 지분: 39.7㎡ (약 12.01평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 부산중앙고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 2호선 못골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건이 위치한 토지는 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안아영

* 보증금: 130,000,000원

* 전입일자: 2019-02-15

* 확정일자: 2019-02-26

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 선순위 임차인으로 대항력이 있으며, 보증금 130,000,000원에 대해 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 압류 (체납추적 과-티976, 2022-02-07)

* 인수 권리:

* 선순위 주택임차권 (안아영, 보증금 130,000,000원)

* 선순위 전세권 (안아영, 130,000,000원)

등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 대연동 일대는 부산의 전통적인 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 대연롯데캐슬레전드1단지

세대수: 3,149세대

동수: 30동

총면적: 345,436.8㎡

사용승인일: 2018년 02월 27일

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

단지 인근에 부산중앙고등학교, 연포초등학교, 해연중학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 남구청, 보건소 등 공공기관과 병원, 문화시설 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

선순위 임차인 안아영 씨의 보증금 130,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 사용 현황을 확인해야 합니다. 또한, 지구단위계획구역 및 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 또는 규제 가능성을 고려해야 합니다. 매매 및 전세 시세가 정체하거나 하락하는 경향을 보여 가격 변동성이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동의 대단지 아파트로서, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 못골역 역세권이며, 주변 교육 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 130,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재하므로, 총 인수 금액을 면밀히 고려하여 입찰해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 대단지 아파트: 부산 지하철 2호선 못골역 이용이 편리하며, 3,149세대의 대규모 단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 우수한 생활 환경: 초, 중, 고등학교 및 다양한 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 잠재적 개발 가치: 지구단위계획구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 39.70㎡(약 12평) 면적의 최근 거래가는 2026년 7월 7일 210,000,000원으로 확인되었습니다.

본 물건은 130,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 순수 부동산 가치에 더하여 인수되는 채무 부담을 고려해야 합니다.

따라서, 부동산의 실제 시장 가치 210,000,000원에서 인수해야 할 보증금 130,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

산술적으로 예상 입찰가는 약 80,000,000원 (210,000,000원 - 130,000,000원)이 산출됩니다.

그러나, 경매 절차상 최저 매각 가격(감정가 229,000,000원) 및 경쟁 상황을 고려해야 하므로, 해당 금액 이하의 입찰은 낙찰받기 어려울 수 있습니다. 낙찰 후 총 지출 예상 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 적정한지를 반드시 검토해야 합니다.

결론적으로, 투자자는 총 지출 예상 금액이 210,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.