나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5217 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1223 해운대더샵 센텀누리 102동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '센텀고등학교' 북동측 인근에 위치하는 '해운대더샵 센텀누리' 102동 2층 202호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물(사용승인일: 2014.11.03.) 내
102동 2층 202호(전유면적: 84.9718㎡)로서,
·외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 화강석 등 마감,
·창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지, 경보설비, 스프링클러설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사 지대 내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 광대로인 해운대로와 연결되는 노폭 약 10미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(센텀고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발정비구역(상세내용은 별도문의:건축과)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

2026.05.27. 해운대더샵센텀누리아파트 입주자대표회의로부터 2026.05.26.기준 공용부분에 대한 관리비 금 928,950원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5217 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1223 해운대더샵 센텀누리 102동 2층 202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 561,000,000원

* 토지 면적: 40.69㎡ (약 12.3평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '센텀고등학교' 북동측 인근에 위치하는 '해운대더샵 센텀누리' 102동 2층 202호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통 수준입니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 해운대 더샵 센텀누리

* 사용승인일: 2014년 11월 3일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 102동 2층 202호 (전유면적: 84.9718㎡)

* 총 세대수: 375세대

* 주차대수: 총 524대 (지하 자동 주차 520대, 지상 자동 주차 4대)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 물건에 대한 명시적 언급은 없으나, 등기부상으로 확인 필요)

* 등기부 요약:

* 2015.07.07 소유권보존 (재송1구역주택재개발정비사업조합)

* 2015.07.21 소유권이전 (김대성외 1명)

* 2022.04.06 근저당 (부산중구새마을금고, 720,000,000원) - 말소기준권리

* 2024.05.27 가압류 (주식회사하나자산신탁, 53,830,000원) - 말소

* 2024.05.27 가압류 (주식회사하나자산신탁, 38,240,000원) - 말소

* 2025.04.22 임의경매 (부산중구새마을금고, 621,882,910원) - 말소

* 총 등기부채권 금액: 812,070,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 재송동 일대는 주거 지역으로, 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 분포하여 일반적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근 센텀시티와 연계된 상업 및 업무 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 센텀고등학교, 인천유치원 인접 (교육환경 보호구역)

* 편의시설: 인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (구체적 정보 없음)

* 주변 시설: 단지 내 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 직시적인 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발구역: 재개발 사업의 진행 상황 및 향후 변동 가능성에 따른 투자 가치 변동 리스크가 존재할 수 있습니다.

* 관리비 미납: 2026년 5월 26일 기준, 공용부분 관리비 928,950원이 미납되어 있습니다. 해당 금액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인 및 정산 필요.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 여부 및 임대차 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 해운대구 재송동의 아파트로, 비교적 신축(2014년 준공)이며 재개발구역에 속해 있어 향후 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있으며, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 재개발구역의 특성 및 미납 관리비 인수 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 구역 내 위치: 사업 진행 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 준수한 입지 및 교통: 해운대구 내 거주 선호 지역.

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가격 대비 저평가 가능성

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 561,000,000원

* 최근 실거래가 (84.98㎡ 기준): 약 615,000,000원 ~ 620,000,000원

* 미납 관리비 (인수 가능): 928,950원

* 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 약 590,000,000원 ~ 610,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 세부 입찰가는 미납 관리비 인수분, 시장 상황, 경쟁자 분석 등을 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

* [최종 제안가: 600,000,000원 (관리비 인수분 고려)]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.