나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21856 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 323-198 동진빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 영도제일중학교 북서측 인근에 위치하며
주위는 중소규모의 공동주택, 기존주택, 사찰등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 1층 101호, 103호로서,
외 벽: 타일붙임등,
내 벽: 벽지마감등,
창 호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

2개호 일단지 이용상태인바 그중 103호는 복층구조로서 현황은 하층부분은 학원
상층부분은 101호와 함께 주택 구조로 보임.

설비내역

급배수 및 위생설비등 되어 있으며, 난방시설등 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 동하향 경사지대에 위치한 세장형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상으로는 맹지이나 현황은 동측으로 폭 약6~8미터 내외의 포장도로가 소재하고
있으며, 서측 및 북측으로도 각각 폭 약2~3미터내외의 도로(골목길)가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(고신대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영도제일
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(조아라유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 재개발구역(2025-01-22)(현황측량 결과 반영에 따른 면적변경)
<도시재개발법>임.

공부와의 차이

- 본건은 공부상 101호, 103호(복층구조)로 되어 있으나 현황은 일단지인 것으로
추정됨.
- 내부 용도도 공부(건축물현황도)와 현재실제 이용상황이 다소 다른 상태인바(예:
101호의 욕실은 없고 대신 103호 상층부에 화장실겸 욕실이 소재함) 경매진행 및
응찰시 재조사등 참고하시기 바랍니다.
- 본건은 공부상 지상1층에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 지반의 고저 차이로
인하여 동측 도로에서 보면 103호의 복층구조 중 하층부분(학원)은 지상1층에, 상층
부분(주택) 및 101호는 지상2층에 소재하는 것으로도 보이는바(별첨 사진용지 참조)
업무취급시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적, 용도, 경계등은 귀제시서류 및 건축물현황도등 공부와 당사무소의 개략적인 측정
등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바라며 정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각임.
공부상 101호, 103호(복층구조)로 되어 있으나 현황은 일단지인 것으로 추정됨. 101호와 103호(복층구조)의 상층부분은 내부 벽체 없이 함께 사용 중인 주택구조이고 103호의 하층부분(현황 학원)은 상층부분과 내부계단을 함께 사용하는 구조임.
공부상 지상1층에 소재하는 것으로 되어 있으나 현황은 103호(복층구조)의 하층부분은 지상1층에, 상층부분(주택) 및 101호는 지상2층에 소재하며 내부 용도도 공부(건축물현황도)와 현재 이용상황이 다른 상태인 바 응찰시 참고바람.
지적도상 맹지이나 현황은 동측으로 폭 약6~8미터내외의 포장도로, 서측 및 북측에 각각 폭 약2~3미터내외의 도로(골목길)이 소재함.(감정평가서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 영도구 동삼동 323-198, 동진빌라 1층101호

1.2. 토지 정보

총 면적: 32.40㎡ (약 9.8평)

토지 지분: 32.4㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 면적: 59.22㎡ (약 17.9평)

건물 지분: 59.22㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 용도

공부상: 다세대주택

현황: 복층 구조를 포함한 두 개 호실(101호, 103호)이 일단지로 사용되며, 103호 하층부는 학원으로, 상층부 및 101호는 주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.

1.5. 감정가

120,000,000원

1.6. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21856 (1)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동에 위치하며, 영도제일중학교 북서측 인근 지역임. 주변은 중소규모 공동주택, 기존주택, 사찰 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로 상태

지적도상으로는 맹지에 해당하나, 현황으로는 동측에 폭 약 6~8미터 내외의 포장도로가 접하고 있으며, 서측 및 북측에 각각 폭 약 2~3미터 내외의 도로(골목길)가 소재하여 차량 및 보행자 통행이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 11월 4일자 한국자산관리공사의 근저당권 (채권금액: 227,000,000원).

* 경매 신청 채권자: 한국자산관리공사 (2025년 4월 22일자 임의경매 개시결정, 채권금액: 209,725,720원).

* 등기부채권 총액: 227,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상으로 확인됨.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요가 기대됨. 현황 학원으로 이용되는 부분이 있어 지역 내 교육 관련 수요도 일부 흡수할 수 있을 것으로 보임. 다만, 대규모 상업 중심지와의 거리를 고려할 때, 상권의 활성화는 주로 지역 내 주민 수요에 의존할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교육시설: 영도제일중학교, 조아라유치원, 고신대학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 인근에 기본적인 마트, 병원 등 편의시설이 존재할 것으로 예상됨.

* 주변 환경: 중소규모 공동주택 및 기존주택과 함께 사찰 등이 소재하여 상대적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황

* 공부상 101호, 103호(복층구조)로 되어 있으나, 현황은 두 개 호실이 일단지로 사용되는 것으로 추정됨.

* 103호 복층 구조의 하층부는 학원으로, 상층부는 주택으로 이용 중이며, 101호는 주택으로 이용 중임.

* 건축물현황도상 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 103호 하층부(학원)는 지상 1층, 103호 상층부(주택) 및 101호는 지상 2층에 위치하는 것으로 보임.

* 내부 용도 및 실제 이용 상황이 공부와 상이하며, 101호에 욕실이 없고 103호 상층부에 화장실 겸 욕실이 존재하는 등 내부 구조에 대한 상세 확인이 필수적임. 응찰 시 반드시 현황을 재확인해야 함.

6.2. 건물 상태 및 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로, 1994년경 사용 승인된 건물임. 건물 자체의 노후화 정도 및 유지보수 상태에 대한 구체적인 정보는 부족하므로, 건물 가치 평가 시 신중한 검토가 필요함.

6.3. 지적도상 맹지

지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이나, 동측 6~8미터 포장도로 및 서측/북측 2~3미터 골목길에 현황 접하고 있어 실제 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 보임. 다만, 향후 건축 행위 등에는 제한이 있을 수 있음.

6.4. 재개발 구역

본건 소재지가 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 기대되나, 사업 진행 시기, 방식, 조합원 자격, 추가 부담금 등 사업 관련 불확실성이 존재함. 장기적인 투자 관점에서 신중한 접근이 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 동삼동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천만원입니다. 공부상 정보와 실제 이용 현황 간의 차이가 크고, 복층 구조의 두 개 호실이 복합적으로 사용되고 있어 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 지적도상 맹지이나 현황 도로 접, 재개발 구역 지정 등은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 불확실성이라는 리스크 또한 내포하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 재개발 구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 기대가 가능합니다.

* 다목적 활용 가능성: 주택 및 학원 등으로 복합 이용이 가능한 구조이며, 전용 면적 59.22㎡는 소형 가구 거주나 소규모 사업 운영 등 다양하게 활용될 수 있습니다.

* 적정 입찰가 확보 시 시세 차익 기대: 향후 개발 이익과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 비교 매물 시세와 감정가 간 괴리 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 제공된 2026년도 비교 매물 시세(면적 약 63~72㎡ 기준 5,000만원 ~ 6,000만원)를 고려할 때, 현 시세는 감정가와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 이는 비교 매물과 본건의 연식, 상태, 그리고 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 반영 여부 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 재개발 잠재력, 그리고 본건의 복합적인 현황 및 권리 관계 등을 고려하였을 때, 감정가의 약 80% 수준을 보수적인 투자 관점에서의 목표 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 96,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.