나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21870 [1] 부산광역시 동구 범일동 141-2 범일2차봄여름가을겨울 16층1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 ""데레사여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
광대로변을 따라 각종 상업시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(좌천역)이 소재
하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물내 제16층 제1603호로서,
외 벽: 인조석 및 몰탈위 페인트 등 마감,
내 벽: 타일 및 벽지 등 마감(추정),
창 호: 샷시창호의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 공동현관기 및 도시가스설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 7필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 등의 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권 목적인 토지의 표시1,3,4:일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2020-06-24
)(광로3-1호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(
2016-07-05)(상대정화구역(데레사여자고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-07-05)(상대정화구역(소화데레사유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리
구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역).

-대지권 목적인 토지의 표시2:일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2020-06-24)(광
로3-1호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최
고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 교육환경보호구역(20
25-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(데레사여자
고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(성남초등
학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(소화데레사유
치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점
경관관리구역).

-대지권 목적인 토지의 표시5,6:일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이
150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(데레사여자고등학교))<교육환경보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(소화데레사유치원))<교육환경보호에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역).

-대지권 목적인 토지의 표시7:일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이
150m)<건축법>, 교육환경보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(
2016-07-05)(상대정화구역(데레사여자고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-07-05)(상대정화구역(성남초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016
-07-05)(상대정화구역(소화데레사유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2
023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경21870 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

본건은 부산광역시 동구 범일동 141-2번지, 범일2차봄여름가을겨울 16층 1603호 오피스텔입니다.

감정평가액은 118,000,000원이며, 토지면적은 3.49㎡ (약 1.06평), 건물면적은 28.04㎡ (약 8.48평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 사상신용협동조합입니다.

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 7월 30일이며, 총 114세대가 거주 가능합니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 데레사여자고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 광대로변을 따라 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집한 상가지대를 형성하고 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 7필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 등의 부지로 이용 중입니다.

1.1. 1.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 좌천역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 2.건물구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 16층 1603호입니다.

외벽은 인조석 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감(추정), 창호는 샷시창호 구조입니다.

급배수, 위생, 승강기, 주차타워, 공동현관, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 데레사여자고등학교, 소화데레사유치원, 성남초등학교 등 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 정화구역으로 지정된 구역이 다수 포함되어 있습니다.

광로3류(폭 40m~50m)에 직접 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2020년 3월 10일 접수된 사상신용협동조합의 근저당권(채권최고액 102,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 김건아

보증금: 45,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2020-11-12

확정일자: 2021-01-18

배당신고일자: 2025-06-30

대항력: 없음

비고:

본 임차인은 대항력이 없으므로 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.2. 2.등기부 요약

소유권보존: 세연디앤씨주식회사 (2019-08-02)

소유권이전: 염종민 (2020-03-10, 매매)

근저당권: 사상신용협동조합 (2020-03-10, 102,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 롯데카드 (2025-04-10, 5,766,713원) - 말소예정

임의경매개시결정: 사상신용협동조합 (2025-04-23, 85,710,957원) - 말소예정

등기부채권 총액: 107,766,713원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 범일동 일대는 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 지역입니다.

오피스텔 밀집 지역으로, 직장인 등 1인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변에 데레사여자고등학교 등 교육시설이 있으며, 상업지구 내에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 1호선 좌천역 이용이 가능하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인은 대항력이 없으나, 배당 절차 상의 문제 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역 등이 다수 포함되어 있어, 특정 업종의 입점이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일동의 역세권 상업지구 내 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 우수합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

다만, 교육환경보호구역 등 제한 사항은 향후 건물 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 부산 동구 범일동 역세권 상업지구 내 위치

교통: 지하철 1호선 좌천역 도보 이용 가능

생활 편의: 주변 상업시설 및 편의시설 풍부

권리관계: 대항력 있는 임차인 없음, 말소기준권리 이하 권리 소멸 예정

가치: 최근 실거래가 반영 시 시세 대비 합리적인 감정가

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 최근 매매가는 121,500,000원입니다.

감정가는 118,000,000원이며, 본건은 16층으로 14층 매물 대비 유리한 조건이라 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 118,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.