나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21862 [1] 부산광역시 동래구 명장동 508-70 소정빌라 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 대명여자고등학교 남동측 인근에 위치한 소정빌라 에이동 2층 202호로서, 주위는 소규모 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일자:1999.05.11)

외벽 : 적벽돌 타임 붙임 등,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지를 조성한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-03-25)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21862 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 명장동 508-70 소정빌라 에이동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 48.81㎡ (약 14.77평)

토지지분: 48.812999999999995㎡ (약 14.77평)

건물면적: 76.75㎡ (약 23.22평)

건물지분: 76.75㎡ (약 23.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호

사용승인일자: 1999년 5월 11일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 동래구 명장동 소재 대명여자고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(7구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 2016년 1월 15일: 정두한 앞으로 소유권 이전 (매매 금135,000,000원)

* 2016년 9월 19일: 경남은행 근저당 설정 (금95,700,000원) - 말소기준권리

* 2022년 10월 5일: 주식회사 리드코프 근저당 설정 (금110,500,000원) - 말소 예정

* 2023년 4월 27일: 하세연 앞으로 소유권 일부 이전 (증여)

* 2024년 7월 2일: 정두한 앞으로 5번 하세연 지분 전부 이전 (증여) - 말소 예정

* 2025년 4월 23일: 경남은행 임의경매 개시 결정 (채권액 75,764,964원) - 말소 예정

총 등기부채권 총액: 206,200,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용 미상)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 다만, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

감정가: 185,000,000원

주변 시세 분석:

* 본건(소정빌라 A동 2층 202호)은 1999년 5월 사용승인된 다세대주택으로, 건물 면적은 76.75㎡ (약 23.22평)입니다.

* 감정가 기준 평당가: 약 7,970,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월, 명장동 64-33 (협성A동, 1983년식, 39.67㎡, 123,000,000원): 약 10,250,000원/평

* 2026년 5월, 명장동 461-33 (일양빌라, 1993년식, 61.86㎡, 90,000,000원): 약 4,810,000원/평

* 2026년 5월, 명장동 506-29 (롯데원룸, 2003년식, 25.495㎡, 80,000,000원): 약 10,390,000원/평

* 분석: 최근 거래 사례들을 볼 때, 연식, 면적, 건물 상태 등에 따라 평당 가격은 약 481만원에서 1039만원까지 다양하게 분포합니다. 본건의 감정가 평당 약 797만원은 시장 가격 범위 내에 있으며, 비교적 중간 수준으로 평가됩니다. 신축 또는 리모델링된 유사 면적대의 다세대주택 시세 대비 약간 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물구조 및 설비: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이나, 확인 필요)

미소멸 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

건축 연한: 1999년 준공으로 건축된 지 27년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 명장동에 위치한 소정빌라 A동 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 8,500만원으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인 및 지상권 존재 가능성은 투자 시 반드시 확인해야 할 주요 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

가격 경쟁력: 주변 시세 흐름을 고려할 때, 감정가 또는 그 이하로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

입지: 동래구 명장동 지역의 꾸준한 수요가 예상되는 곳에 위치합니다.

권리관계 안정성: 명확히 확인될 경우, 권리관계가 비교적 단순한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

본건의 건물 면적은 약 23.22평이며, 주변 최근 실거래가를 고려할 때 평당 700만원 ~ 1000만원 선으로 형성되어 있습니다. 감정가는 약 797만원/평으로 시장 가격 범위 내에 있습니다.

잠재적 리스크(임대차 관계 미상, 지상권)를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

최초 입찰 시에는 감정가의 85~95% 수준인 160,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.