나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경499 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 40층4009호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대구청"" 남동측 인근에 위치하는 엘시티 랜드마크타워동 40층 4009호로서, 주위는 해운대해수욕장, 호텔 및 생활숙박시설, 아파트, 숙박시설, 업무시설, 위락시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '중동역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상101층 건물 내 40층 4009호로서,
(사용승인일자: 2019.11.29)

외 벽 : 로이복층접합유리마감 및 알루미늄복합판넬마감 등,
창 호 : 시스템 창호임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 주상복합시설(엘시티) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 폭 약 20미터 내외, 동측으로 폭 약 8~20미터 내외, 서측으로 폭 약 8미터 내외, 남측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 #1 : 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-338)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>
토지 #2 : 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>
토지 #3 : 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

숙박시설(생활숙박시설)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경499 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 40층4009호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

토지면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물면적: 151.03㎡ (약 45.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 2,830,000,000원

사용승인일자: 2019.11.29

매각물건명세서 작성일: 2026-03-05

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, 해운대구청 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 해운대해수욕장, 다수의 호텔 및 생활숙박시설, 아파트, 업무시설, 위락시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 및 관광 인프라가 우수합니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 '중동역'이 소재하여 부산 시내 접근성도 뛰어납니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

물건 단지는 북측 약 20미터, 동측 약 8~20미터, 서측 약 8미터, 남측 약 6~8미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 형상으로, 엘시티 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 온천지구(해운대온천)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 07월 25일 접수된 신일자산관리대부주식회사의 근저당권(을7)이며, 채권액은 836,000,000원입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 근저당권 (을7): 2022-07-25, 신일자산관리대부주식회사, 836,000,000원. (말소기준권리)

* 근저당권 (을8): 2022-07-25, 구남신용협동조합, 2,400,000,000원.

* 임의경매개시결정 (갑12): 2025-04-17, 부산거제신용협동조합, 763,830,018원.

3.3. 채권 총액

등기부상의 채권 총액(근저당 을7, 을8 기준)은 3,236,000,000원이며, 경매 신청 채권액을 포함하면 3,999,830,018원에 달합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

엘시티 랜드마크 타워는 해운대의 상징적인 위치에 자리하고 있으며, 해운대해수욕장과 바로 인접하여 뛰어난 조망권과 접근성을 자랑합니다. 주변에는 최고급 호텔, 쇼핑몰, 다이닝 시설 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 관광 및 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다. 이는 해당 물건의 높은 가치를 뒷받침하는 요소입니다.

4.2. 잠재적 수요

생활숙박시설로서 관광객 및 비즈니스 출장객을 대상으로 한 숙박 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 해운대의 프리미엄 이미지를 바탕으로 장기 체류 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본 물건은 해운대해수욕장을 중심으로 형성된 해운대 신시가지에 위치하여 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다. 단지 내 또는 인근에 최고급 호텔(시그니엘 부산), 전망대(부산 엑스 더 스카이), 워터파크, 스파, 쇼핑몰, 레스토랑 등 다양한 문화, 휴양, 상업 시설이 집약되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

해운대 중동역 인근으로 다양한 상업 시설과 금융기관, 의료 시설 등이 잘 갖추어져 있으며, 해운대해수욕장, 달맞이길 등 관광 명소와 인접하여 문화 및 여가 활동을 즐기기 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 규제

본건은 '생활숙박시설'로, 일반 주거용 오피스텔과는 다른 법적 규제 및 시장 특성이 존재합니다. 최근 생활숙박시설의 주거용 전환 이슈가 있었으며, 이와 관련된 정책 변화나 규제 적용 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 채무 규모

등기부상 채권 총액이 32억 원 이상에 달하며, 이는 높은 투자 위험을 시사할 수 있습니다. 다만, 경매 절차상 선순위 권리가 말소되므로 낙찰자는 이러한 부담을 인수하지 않습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 확인되었습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 엘시티 단지 자체가 고급 주거 및 상업 시설로 조성되어 있어, 주변 환경에 대한 우려 사항은 현재까지 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대의 상징인 엘시티 랜드마크타워에 위치한 생활숙박시설로, 최상급 입지 조건과 탁월한 조망, 풍부한 부대시설을 갖추고 있습니다. 해운대해수욕장 바로 앞에 위치하며, 우수한 교통망과 생활 편의 시설을 누릴 수 있다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 생활숙박시설이라는 용도의 특성과 임대 관계 미상인 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 높은 채권 총액에도 불구하고 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로 인수할 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 최고 입지: 해운대해수욕장 바로 앞, 랜드마크 빌딩 내 위치.

* 초고층 랜드마크: 부산 최고 높이(101층)의 건물에 속해 높은 희소성 및 가치 보유.

* 뛰어난 조망권: 40층의 고층에서 해운대 바다 및 도시 전망 탁월.

* 풍부한 부대시설: 단지 내 6성급 호텔, 전망대, 워터파크, 쇼핑몰 등 이용 가능.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 중동역 인접, 다양한 편의시설 완비.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 2,830,000,000원입니다.

엘시티 랜드마크타워 내 유사 물건의 실거래가 및 경매 진행 사례를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 결정될 수 있습니다.

최근 엘시티 레지던스 물건의 경매 최저가가 감정가의 34%까지 떨어진 사례가 있으나, 이는 급격한 시세 하락 또는 특이사항 발생 가능성이 있습니다. 일반적인 시장 상황 및 본건의 고유 가치를 고려하여, 예상 입찰가를 1,981,000,000원 ~ 2,547,000,000원 범위로 제시합니다.

다만, 본 물건은 생활숙박시설이라는 용도 특성으로 인해 일반 주거용 부동산보다 시장 접근성이 다를 수 있으며, 향후 규제 변화 가능성 또한 감안하여 신중한 검토가 필요합니다. 낙찰 후 임대차 관계 확인 및 명도 진행에 따른 추가 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.