나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21875 [1] 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '봉래초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 <도시철도1호선 ""부산역""> 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건 내 8층 804호로서,
2018.06.15 사용승인되었으며

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등
창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 오피스테 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-02-15)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 8층 804호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경21875 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 234,000,000원입니다.

토지 면적은 8.80㎡ (약 2.66평)이며, 토지 지분 또한 8.797315443544026㎡ (약 2.66평)입니다.

건물 면적은 60.65㎡ (약 18.36평)이며, 건물 지분 역시 60.6494㎡ (약 18.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 이OO입니다.

본 물건의 특이사항 및 특수물건정보로는 '대항력 있는 임차인'이 있습니다.

건축물대장상 본 건의 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 중구 영주동에 소재하며, '봉래초등학교'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '부산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄한 상태이며, 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 서측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 본 건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

주변에 혐오시설은 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 21일에 접수된 이상보 명의의 근저당권(을1)입니다.

이 말소기준권리보다 앞선 권리로는 이상보 명의의 주택임차권(을2)이 있습니다. 이 임차권은 2021년 5월 12일에 전입하였고, 2021년 4월 22일에 확정일자를 받았으며, 보증금은 220,000,000원입니다. 등기부 요약상 이 권리는 '인수'로 표시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이 외에 미림건설주식회사 명의의 소유권이전2번신탁등기말소(갑3)와 이상보 명의의 임의경매(갑4)는 말소 대상입니다.

총 채권액은 440,000,000원(근저당권 220,000,000원 + 주택임차권 220,000,000원)으로 파악됩니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-07-04, 확정일자 2025-04-18, 배당신고일자 2025-06-27. 본 임차인은 대항력이 없으며, 경매 절차에 따라 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 이 : 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-12, 확정일자 2021-04-22, 배당신고일자 2025-05-20. 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 앞서 언급한 바와 같이 낙찰자가 보증금 220,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

권리분석 종합 결과, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이상보 씨의 보증금 220,000,000원 인수 부담입니다.

4. 상권분석

본건은 부산의 핵심 지역 중 하나인 중구 영주동에 위치하며, 부산역 인근의 역세권 오피스텔입니다.

봉래초등학교가 인접해 있으며, 주변에 공동주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

부산역을 통한 광역 교통망 이용이 편리하며, 부산 시내를 잇는 대중교통망 또한 잘 갖춰져 있습니다.

오피스텔로서 1~2인 가구 또는 직장인 배후 수요를 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

건축물 정보에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로 된 14층 건물 중 8층에 위치한 804호입니다.

2018년 6월 15일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창구조입니다.

탐문 조사 결과, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

편리한 생활을 위한 각종 설비가 갖춰져 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이상보 씨의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 금액은 낙찰가가 아닌 추가로 지출해야 하는 비용으로, 총 매수 비용을 크게 증가시켜 투자 수익률을 저해할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축이나 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

최근 실거래가가 감정가보다 낮은 편이며, 임차인 인수 금액까지 고려하면 시세 대비 높은 총 매수 비용이 발생할 수 있다는 점도 위험 요인입니다.

'임차인 현황'의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 '대항력 있는 임차인 이상보'의 보증금 220,000,000원 인수 부담과 상충되는 부분이 있어, 입찰 전 해당 내용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 신축 오피스텔이라는 장점이 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 상당한 금액의 보증금을 보유하고 있어 낙찰자가 이를 인수해야 할 경우, 투자 위험이 매우 커지는 상황입니다.

부동산 자체의 가치(최근 실거래가 기준 약 17,000만원~19,000만원)보다 임차인 보증금(220,000,000원)이 더 높기 때문에, 투자 수익을 얻기 위해서는 매우 낮은 가격으로 낙찰받아야 하는 어려움이 있습니다.

따라서, 본 물건은 철저한 시세 조사와 권리 관계에 대한 추가적인 확인, 그리고 인수 조건을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산역 초역세권의 뛰어난 입지로 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 자산 가치 보존 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담을 상쇄할 만큼 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 장기적인 투자 관점에서 수익을 기대해 볼 수 있습니다. (매우 높은 위험 감수 필요)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례는 2024년 4월 18,000만원 (60.65㎡), 2025년 10월 17,000만원 (56.36㎡), 2026년 3월 19,000만원 (57.65㎡) 입니다. 본 건 건물 면적(60.65㎡)과 최근 거래가를 비교하면, 부동산 자체의 가치는 약 18,000만원에서 20,000만원 사이로 추정할 수 있습니다. 그러나, 본 건은 대항력 있는 임차인 이상보 씨가 보증금 220,000,000원을 보유하고 있어, 낙찰자는 이 보증금을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가가 아닌 추가 비용으로 발생합니다. 따라서, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매수 비용은 최소 17,000만원(최저 실거래가) + 220,000,000원 = 390,000,000원 이상이 될 수 있으며, 이는 감정가(234,000,000원) 및 최근 실거래가보다 훨씬 높은 금액입니다. 이러한 심각한 부담으로 인해, 투자 수익을 고려한다면 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

이에, 위험 부담을 고려하여 예상 입찰가: 60,000,000원 을 제시합니다.

(참고: 위 예상 입찰가로 낙찰 시, 총 매수 비용은 60,000,000원(입찰가) + 220,000,000원(임차인 보증금 인수) = 280,000,000원이 됩니다. 이는 여전히 감정가보다 높으며, 최근 실거래가 대비 상당한 부담이므로, 실제 투자 이익을 고려한다면 이보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰해야 합니다. 본 물건은 상당한 리스크를 내포하고 있어, 현장 확인 및 권리 관계에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.