나이스옥션 법원경매 거창 2025타경431 [1] 경상남도 함양군 수동면 도북리 799 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경431 [1] 경상남도 함양군 수동면 도북리 799 답 경매

• 사건번호: 2025타경431
• 주소: 경상남도 함양군 수동면 도북리 799
• 감정가: 158,529,200원
• 최저가: 110,970,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2025타경431 | 소재지: 경상남도 함양군 수동면 도북리 799 | 감정가: 158,529,200원 | 최저가: 110,970,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 거창지원 2025타경431 (1)이며, 소재지는 경상남도 함양군 수동면 도북리 799입니다.

용도는 '답(논)'으로, 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 158,529,200원으로 책정되었습니다.

매각 대상은 토지매각이며, 토지면적은 7,673.00㎡ (약 2,320평)입니다.

건물은 매각 대상이 아니며, 제시외 면적도 없습니다.

1.2. 감정 평가 요약

본건은 경상남도 함양군 수동면 도북리에 소재하며, "도북마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 과수원, 답, 전, 임야(자연림) 등이 혼재된 지역입니다.

교통 사정은 차량 접근이 가능하며, 도로의 폭과 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용 상태는 사다리와 유사한 형태이며, 완경사 지세의 토지입니다.

공부상 용도는 '답'이나, 현황은 일시적으로 '전'의 형태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

인접 도로는 남서측으로 노폭 약 3M 내외의 시멘트 포장도로가 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부 축종 제한지역_주거밀집 1500m 이내)에 속합니다.

또한, 소하천구역(도북세천)으로 지정되어 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

본건 토지 지상 대부분에 '다년생작물(인삼)'이 식재되어 있으나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지 조건

2.1. 지역 및 환경 분석

본건은 함양군 수동면 도북리 내 '도북마을'과 인접한 농지입니다.

수동면은 남계서원 등 역사적 가치가 높은 시설이 있으며, 영호남을 연결하는 교통의 요충지에 위치했던 지역입니다.

도북리 일원은 청정사과와 같은 친환경 농산물 생산으로 유명한 지역입니다.

주변은 농경지(답, 전)와 임야, 과수원이 혼재된 순수 농촌 지역입니다.

2.2. 생활 정보 및 혐오 시설

함양군 수동면은 최근 기초생활거점 육성사업을 통해 문화복지센터를 준공하는 등 정주 환경 개선을 위한 노력을 기울이고 있습니다.

도북리 지역은 사과 농사로 유명하며, 마을 단위의 생활이 주로 이루어지는 곳입니다.

본건은 마을 남서측 인근에 위치하여 마을과는 적당한 거리를 두고 있습니다.

특정 혐오시설의 유무는 명확히 확인되지 않았으나, 도북리 내에 '추모공원'이 있다는 검색 결과가 있으므로, 정확한 위치 파악을 통해 본 물건과의 거리 및 영향 여부를 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 부동산 임의경매이며, 소유자(권OO)와 채무자(권OO)가 동일하고 채권자(홍OO)에 의해 진행되는 일반적인 경매 형태입니다.

매각 대상은 토지(7,673.00㎡, 약 2,320평) 단독 매각이며, 건물은 존재하지 않으므로 건물에 대한 권리 분석은 불필요합니다.

3.2. 특별한 권리 및 법정지상권

본건은 토지 매각이며, 건물 면적이 0.00㎡이므로(제시외 건물도 매각 제외) 법정지상권 성립 여지는 낮습니다.

가장 중요한 권리 관련 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다.

낙찰자는 경매 기일 내에 농취증 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 미반환됩니다.

4. 상권 분석

본건 토지는 '답' 용도의 농지이며, 주거 밀집 지역과 떨어져 있어 상권 분석의 실익은 거의 없습니다.

따라서 본건은 농업용 또는 토지 투자(장기적 용도 변경) 관점에서 접근해야 합니다.

생산관리지역이라는 점은 향후 제한적인 범위 내에서 농업 관련 시설(창고 등) 또는 일부 개발 가능성을 내포하지만, 투자 관점에서는 농지로서의 활용 가치가 주된 판단 기준이 됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크

최대의 리스크는 농취증 제출 의무입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 낙찰 전 농업경영계획서 제출 및 자격 요건을 철저히 준비해야 합니다.

5.2. 매각 제외 물건 리스크

토지 지상에 식재된 '다년생작물(인삼 및 가림막 시설)' 및 '이설 가능한 창고'는 매각에서 제외됩니다.

따라서 낙찰자는 해당 작물과 시설에 대한 처리(철거, 매수 협의 또는 소유자의 명도) 문제를 해결해야 하며, 이는 예상치 못한 비용이나 시간 소요로 이어질 수 있습니다.

인삼은 고가 작물이므로, 소유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 분쟁의 소지가 높습니다.

5.3. 이용 현황 및 제한

공부상 '답(논)'이나 현황은 '전(밭)'으로 이용 중이므로, 현황대로 농취증을 받거나 용도에 맞게 복구하는 문제 등 행정적인 검토가 필요할 수 있습니다.

소하천구역에 일부 포함되어 있어 하천법에 따른 토지 이용 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 7,673.00㎡ (약 2,320평)의 비교적 넓은 면적의 농지로서, 생산관리지역에 위치하여 농업용지로서의 가치가 충분합니다.

감정가 기준 평당 약 68,300원 수준으로, 대규모 농사를 염두에 둔 실수요자나 장기 투자자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 다년생 작물(인삼) 및 시설이 매각에서 제외되고, 농취증 제출이 필수이므로, 이에 대한 명확한 해결 방안과 준비 없이는 투자에 신중을 기해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 대규모 농지 확보

2,320평에 달하는 면적으로, 대규모 영농을 계획하는 농업인에게 적합한 토지입니다.

청정 함양군 수동면 도북리 지역의 농지라는 이점은 친환경 농산물 생산에 유리한 환경을 제공합니다.

7.2. 도로 접근성

남서측으로 노폭 약 3M 시멘트 포장도로에 접해 있어 영농 차량의 진출입이 용이한 편입니다.

7.3. 감정가 대비 인삼 가치

현재 인삼이 식재되어 있다는 점은 역설적으로 토지의 지력이나 생산성이 높을 가능성을 시사합니다.

인삼의 가치는 감정가에 포함되지 않았으므로, 인삼 소유자와의 원활한 협의를 통해 토지 매입 후 인삼 경작 권리를 확보하거나 협상을 진행할 경우 예상치 못한 이득이 발생할 여지가 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계