나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21865 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 300-22 제이엠하우스 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 '가야초등학교' 북서측 인근에 위치하는 제이엠하우스 3층 306호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선 '동의대역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 3층 306호로서,
외벽: 미장석 및 치장석재붙임 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 '공동주택(도시형생활주택)'이며, 실제 내부 이용상황은 폐문부재로 확인치 못함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 장방형에 가까운 부정형 토지로 현황 '공동주택 및 업무시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4m내의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21865 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 300-22 제이엠하우스 3층 306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 126,000,000원

토지 면적: 12.61㎡ (약 3.81평)

건물 면적: 24.69㎡ (약 7.47평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 원지영 (원OO)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 가야동 소재 '가야초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건은 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '동의대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북측으로는 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매로 소멸될 권리로서, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2020년 3월 27일 접수, 1,320,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

을구 7번 주택임차권 (채권자: 원지영)

임차인: 원지영 (마스킹: 원 )

보증금: 90,000,000원

전입일자: 2020년 1월 22일

확정일자: 2019년 12월 24일

특이사항: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 물건명세서에 따라 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항:

상기 임차인의 보증금 90,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액일 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

건물 내부의 실제 이용 상황은 폐문부재로 인해 확인하지 못했습니다.

임대 관계는 미상입니다.

등기부채권 총액: 1,410,000,000원으로, 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

1.3. 상권분석

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 3층 306호입니다.

주변 상권: 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 함께 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

토지 이용 현황: 본건 토지는 현재 '공동주택 및 업무시설'의 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 마감: 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 미장석 및 치장석재로 마감되었습니다. 내벽 및 창호 상태는 폐문부재로 확인이 불가합니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

이용 상태: 공부상 용도는 '공동주택(도시형생활주택)'이나, 실제 내부 이용 현황은 폐문부재로 확인치 못했습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 위험 요소는 약 90,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 보증금은 물건의 실제 취득 가치를 크게 상승시키는 요인이 됩니다.

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 수리 필요성, 하자 등을 파악하기 어렵습니다.

높은 총 채무액: 14억 원이 넘는 총 채무액은 복잡한 권리 관계를 시사합니다.

공동담보: 해당 물건이 공동 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 추가적인 권리 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 가야동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 그러나 9천만 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자에 있어 상당한 주의가 요구됩니다. 감정가는 1억 2천 6백만 원이지만, 인수 보증금을 고려할 때 실질적인 수익 확보가 어려울 수 있으며, 내부 확인이 불가한 점 또한 리스크로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

가야동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 곳으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2016년 건축된 건물로 비교적 신축에 속하여 연식 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

(대항력 있는 임차인 인수 리스크를 충분히 감안한 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우) 잠재적인 시세차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 제곱미터당 가격 편차가 크게 나타났습니다 (약 71.4만 원 ~ 343.5만 원/㎡).

본건(24.69㎡, 2016년 건축)의 경우, 가장 최근 연식(2017년)의 유사 거래 사례(약 343.5만 원/㎡)를 적용했을 때, 약 8,482만 원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 그러나 이는 다양한 요인에 의해 변동될 수 있으며, 감정가(12,600만 원)와는 상당한 차이를 보입니다.

권리 관계 고려:

매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금: 90,000,000원

감정가: 126,000,000원

종합 의견 및 예상 입찰가 산정:

인수해야 하는 임차인 보증금이 감정가 대비 상당 부분을 차지하며, 주변 시세로 추정한 시장 가치 또한 보증금 수준과 근접하거나 이를 하회할 가능성이 있습니다. 이러한 높은 위험 부담을 고려하여, 투자자는 부동산 자체의 순수한 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 목표로 입찰가를 산정해야 합니다.

매수인이 취득하는 부동산 자체의 적정 가치를 100,000,000원으로 가정했을 때,

예상 입찰가 = (부동산 자체 적정 가치) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 100,000,000원 - 90,000,000원 = 10,000,000원.

이 경우, 총 매수 비용(예상 입찰가 + 인수 보증금)은 100,000,000원이 됩니다.

(본 예상 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준, 시장 상황, 입찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.)

주변 혐오시설 정보:

부산광역시 부산진구 가야동 300-22번지 주변에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 화학 시설 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 일반적으로 주거 밀집 지역 및 학교 주변에는 혐오시설이 입지하지 않는 경향이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.