나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1640 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 797 백양뜨란채 213동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '동원초등학교' 남서측 인근에 위치하는 백양뜨란채 제213동 제8층 제804호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린상가 및 각급학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 25층 건물 내 제8층 제804호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 화강석마감 등,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 급경사지내 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진출입로 및 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경1640 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 당감동 797 백양뜨란채 213동 8층804호

1.3. 건물 정보

용도: 아파트

전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

총 건물 면적 (해당 동): 8046.477㎡ (표제부 기준)

층수: 8층 (총 25층 중)

사용승인일: 1999년 7월 21일

1.4. 감정가

141,000,000원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.6. 채권자

부OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '동원초등학교' 남서측 인근에 위치하는 백양뜨란채 213동 8층 804호입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린상가 및 각급 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

단지 내 진출입로 및 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 택지개발지구(택지개발촉진법)에 해당합니다.

2.5. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 25층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 화강석 마감이며, 창호는 샤시창호 구조입니다. 내부에는 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 주변 교육시설

동원초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 범위 내에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 1일에 접수된 부산은행 근저당권(을17)으로, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 이지훈이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 211,835,562원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

해당 지역은 택지개발지구로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주차시설

아파트 단지 내 총 844대의 주차가 가능합니다 (총괄표제부 기준).

5.3. 관리사무소 연락처

051-896-8584

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 이지훈은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰 후 인도명령 대상이 될 수 있으나, 권리 분석 시 특이사항은 없습니다.

6.2. 토지 형상 관련

토지가 남동하향 급경사지 내 부정형 토지인 점은 일부 고려할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 인접해 있는 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부산 부산진구 지역에서 빈집을 철거하여 텃밭으로 조성하는 사업(제비마을 텃밭)이 있었으며, 건설폐기물 재활용 사업장 인근에 공원 조성이 추진되는 사례 등은 있었습니다. 이는 본 물건지와 직접적인 관련은 없으나, 지역 개발 및 민원 발생 가능성을 간접적으로 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 당감동의 백양뜨란채 아파트로, 도보 통학 가능한 초등학교와 교통 편의성을 갖춘 입지를 자랑합니다. 아파트 자체는 1999년에 사용승인되어 연식이 있으나, 전용면적 59.89㎡의 적절한 면적과 8층의 고층이라는 장점이 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금도 없어 권리상 매우 깨끗한 편입니다. 주변 시세 또한 최근 거래가 활발한 것으로 나타나 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 당감동의 안정적인 주거지역 내 위치.

* 동원초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 대중교통 접근성 우수.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 물건.

* 최근 실거래가격을 고려한 시세차익 및 안정적인 임대수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 141,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(59.54~59.91㎡)의 거래가 2026년 6월에 132,500,000원에서 145,500,000원 사이에 분포하고 있습니다. 특히 8층 매물이 145,500,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(8층, 59.89㎡)의 가치는 해당 가격대에서 결정될 가능성이 높습니다.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 138,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 결정하는 것을 권장합니다. 보수적인 접근으로는 감정가 이하에서, 적극적인 접근으로는 최근 최고가 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.