나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30750 [1] 경상남도 진주시 계동 127-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 `갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
노선상가지대로서, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)은 차량의 출입이 불가하나, 기호(2)는 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반
적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 자체지면 평탄한 삼각형의 토지로서, 상업나지[기호(2) 토지의 부속토지]임.
기호(2): 자체지면 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지임.
기호(2): 남서측으로 약15미터폭 및 북서측으로 약6미터폭 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층건물로서,
(사용승인일: 2011.4.15, 탐문조사시 2017년 및 2020.11월경 리모델링된 것으로
조사되오니, 경매시 참고하시기 바람)
외벽 : 노출콘크리트 및 인조석, 복합알루미늄판넬, 드라이비트, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 등 내부인테리어재 마감 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창구조임.

이용상태

기호(3): 숙박시설로 이용중임.

설비내역

제반위생설비, 급.배수설비(온수), 소방설비, 승강기설비, 난방 및 냉방설비 등의 숙박시설
관련 부대설비가 되어 있음.(※ 일부 객실 바닥난방설비는 고장으로 수리를 요하는 것으로
탐문조사되오니, 경매시 참고하시기 바람)

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
본건 건물은 누수(일부 누전) 등으로 인하여 수선 및 수리를 요하는 것으로 탐문조사
되오니, 경매응찰시 건물의 관리상태 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 지적도상 맹지임.
-목록[1,2] 토지는 공부상 일단지는 아니나, 서로 연접하여 현황 일단으로 이용되는 것이 타당하다고 판단되어 일괄평가함.
-목록[3] 감정서에 의하면 2017년 및 2020년 리모델링된 것으로 탐문조사되나, 현재 누수(일부 누전) 등으로 인하여 수선 및 수리를 요하는 것으로 탐문조사되고, 일부 객실 바닥난방설비는 고장으로 수리를 요하는 것으로 탐문조사되었다고 보고됨.
-목록[3] 필로티주차장, 옥탑(계단실 등), 옥상소재 물탱크 및 철구조물은 당해건물에 포함하여 평가하고 매각포함.
-명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경30750 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경30750 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 계동 127-4

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 2,828,059,200 원

* 토지면적: 308.40㎡ (약 93.32 평)

* 건물면적: 1180.08㎡ (약 357.00 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가지대로를 형성하고 있습니다.

* 주위환경: 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 본건 토지 기호(1)은 차량 출입이 불가하나, 기호(2)는 차량 접근이 가능합니다. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(2) 토지는 남서측 약 15미터폭 및 북서측 약 6미터폭의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 기호(2) 토지는 소로3류 및 중로2류와도 접해 있습니다.

* 주변시설:

* 갤러리아백화점, 진주성, 남강 등 문화 및 상업 시설이 인접해 있습니다.

* 진주교육대학교, 진주보건대학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 진주제일병원, 진주 고려병원 등 의료 시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 본 물건 인근 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 특별히 우려할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 권리상 특별한 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 말소기준권리: 2021년 2월 9일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을21)이며, 경매로 인해 해당 권리를 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 인수 보증금: 0 원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000 원

* 차임: 8,800,000 원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-02

* 대항력: 없음.

* 특이사항:

* 목록 토지는 지적도상 맹지이나, 목록 토지와 연접하여 일단으로 이용 중으로 평가되었습니다.

* 현재 건물은 누수(일부 누전) 및 일부 객실 바닥난방설비 고장 등 수선 및 수리를 요하는 상태입니다.

* 필로티 주차장, 옥탑, 옥상 물탱크 및 철구조물은 매각에 포함됩니다.

* 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진주시 중심 상업지역에 위치하여 상권 가치가 높습니다.

* 주요 상권: 갤러리아백화점 인근으로 유동인구가 풍부하며, 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 입지적 장점을 바탕으로 리모델링 및 시설 보강 시 숙박시설로서의 수익성과 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 쇼핑/문화: 갤러리아백화점, 진주성, 남강 등.

* 교육: 진주교육대학교, 진주보건대학교 등.

* 의료: 진주제일병원, 진주 고려병원 등.

* 교통: 시내외 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

향후 투자 및 운영 시 고려해야 할 사항들이 있습니다.

* 건물 노후 및 수리 필요: 현재 누수, 누전, 난방 설비 고장 등으로 인해 상당한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 2017년 및 2020년 리모델링에도 불구하고 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

* 맹지 및 경계 확인: 목록 토지가 지적도상 맹지이며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

* 명도 관련: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 향후 추가 임차인이나 권리 관계가 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 진주시 핵심 상업지에 위치한 숙박시설로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 다만, 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성과 맹지 등기 사항은 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되므로 인수 부담은 없습니다. 철저한 건물 상태 점검과 합리적인 수리 계획을 수립한다면, 안정적인 수익 창출 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자포인트

* 최적의 입지: 진주시 중심 상업 지구, 갤러리아 백화점 인근에 위치하여 접근성과 유동인구가 우수합니다.

* 권리 무하자: 경매로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 잠재적 수익성: 시설 보강 및 운영 전략에 따라 높은 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 2,828,059,200 원입니다.

건물의 수리 필요성, 맹지라는 점, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 1,980,000,000 원 ~ 2,260,000,000 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.