나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21308 [1] 경상남도 거제시 하청면 하청리 산82-1 도로 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21308 [1] 경상남도 거제시 하청면 하청리 산82-1 도로 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경21308 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청리 산82-1 | 감정가: 6,102,095,000원 | 최저가: 3,905,341,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21308 (1)

소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청리 산82-1 외 (일괄매각)

용도: 도로 (공부상 임야, 전, 답)

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 31,057.00㎡ (약 9,400.74평)

감정가: 6,102,095,000원

매각대상: 토지 전체 매각 (제시외 건물, 물건 제외)

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 하청면 하청리 소재 '경남산업고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 면소재지 주변으로 농촌 취락, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 본 건 토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리나 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 이용 현황 및 토지계획

이용 현황: 기호 1~4는 공부상 '임야, 전, 답'이지만, 현황은 토목공사 중 공사가 중단된 상태로 '주거기타(토목공사)' 및 일부 '도로, 법면 등'으로 이용되고 있습니다. 기호 5~10은 현황 '도로'입니다. 전체적으로 부정형의 완경사지로 확인됩니다.

인접 도로: 기호 1, 3은 북서측으로, 기호 4는 남동측으로 노폭 3m~4m 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 기호 2는 맹지입니다. 기호 5~10은 본건 토지 자체가 노폭 3m~4m 내외의 포장도로의 일부를 이루고 있습니다.

토지이용계획: 기호별로 차이는 있으나 주로 계획관리지역, 보전관리지역에 속하며, 대부분의 필지가 가축사육제한구역(축종별 제한 상이)으로 지정되어 있습니다. 준보전산지(기호 1)도 포함되어 있습니다. 계획관리지역은 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하의 개발이 가능하여 개발 잠재력이 있습니다.

2. 권리 및 법적 분석

2.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOO이며 채무자는 주OOOOOO, 소유자는 임OO로 확인됩니다. 임의경매의 특성상 채권자가 근저당권 등 담보물권을 근거로 경매를 신청하였을 가능성이 높습니다. 통상적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 낙찰 후 소유권 이전 시 인수되는 등기부상 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 매각에서 제외되는 제시외 물건(컨테이너, 철구조물)의 철거 책임 및 비용은 낙찰자에게 발생할 수 있습니다.

2.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 제출: 목록 2, 3, 4는 공부상 지목이 전 또는 답에 해당하므로, 낙찰 후 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수되므로 주의해야 합니다. 현황이 '주거기타(토목공사)'임에도 공부상 지목이 농지(전, 답)인 경우 농지 원상 복구 조건부 농취증이 요구될 수 있습니다.

현황과 공부의 차이: 기호 1~4 토지가 공부상 '임야, 전, 답'이지만, 현황은 토목공사 중 공사가 중단된 '주거기타(토목공사)'입니다. 이는 향후 준공이나 용도 변경 시 복잡한 법적 절차와 추가적인 비용을 수반할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

매각 제외 물건: 이동이 용이한 컨테이너 및 조립식 흡연실, 철구조물 등의 적치물(목록 1, 3)은 매각에서 제외됩니다. 이 물건들의 소유자 파악 및 처리(명도 또는 철거) 책임은 낙찰자에게 있습니다.

맹지 및 도로 현황: 기호 2는 맹지이며, 기호 5~10은 현황 도로입니다. 도로 부지(기호 5~10)를 포함하여 일괄 매각되므로, 전체 부지 개발 시 도로 확보에는 문제가 없으나, 맹지의 존재는 향후 필지별 처분 시 가치를 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

2.3. 혐오시설 및 지역 제한

제시된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다. 다만, 토지이용계획상 대부분의 필지가 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 관련 업종에 대한 입지는 원천적으로 제한됩니다.

3. 투자 가치 분석

3.1. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본 건은 면소재지 주변의 농촌 취락 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도시형 상권의 형성 여건은 미흡합니다. 상업 시설보다는 주거 또는 농업 관련 시설의 입지 환경에 가깝습니다.

생활정보: 주위환경이 농촌 취락 및 임야, 농경지 혼재 지역이므로, 대규모 편의 시설이나 문화 시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 주요 생활 편의시설은 면소재지 중심으로 형성되어 있을 것으로 추정되며, 자가용을 이용한 접근이 필수적입니다.

3.2. 투자 포인트

대규모 부지 확보: 총 토지면적 31,057.00㎡ (약 9,400.74평)의 광활한 면적을 일괄로 취득할 수 있어, 대규모 개발 사업 부지로 활용이 가능합니다.

계획관리지역의 개발 용이성: 대부분의 필지가 계획관리지역을 포함하고 있어, 타 용도지역 대비 개발 행위에 대한 제한이 적고, 건폐율 및 용적률 적용 면에서 유리합니다.

개발 진척도: 이미 토목공사가 진행되다 중단된 상태로, 이는 초기 개발 인허가 단계가 이미 진행되었을 가능성을 시사하며, 재개 시 시간 및 비용을 절감할 수 있는 잠재력이 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 건은 대규모의 토목공사 중단 부지로서, 계획관리지역이 다수 포함되어 있어 개발 사업자에게는 매력적인 물건입니다. 현황이 '주거기타(토목공사)'인 만큼, 개발 사업을 염두에 둔 실수요자에게 적합하며, 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 목록 2, 3, 4에 대한 농취증 발급 여부 확인과 현황과 공부의 불일치에 따른 용도 변경 및 준공 절차의 복잡성에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. 맹지(목록 2) 및 현황 도로 부지(목록 5~10)의 활용 방안을 종합적으로 고려한 사업 계획이 성공적인 투자로 이어지는 핵심 요소가 될 것입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계