나이스옥션 법원경매 진주 2025타경636 [1] 경상남도 진주시 지수면 청담리 1087-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 지수면 청담리 소재 「청담마을」북서측 인근에 위치하는 토지 및 유리온실 등으로서, 주변은 경리정리된 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 중소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

º 기호 (1) : 자체지반 평탄한 가로장방형의 토지로서, 현황 창고 및 관리사 부지로 이용중에 있습니다. º 기호 (2) ~ (6) : 일단의 토지로서 자체지반 평탄한 가로장방형의 토지이며, 현황 유리온실 부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태

º 기호 (1) : 본건 북측으로 약 3미터, 동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다. º 기호 (2) ~ (6) : 일단의 토지로서 동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

º 기호 (1) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> º 기호 (2) ~ (6) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

''지적 및 건물 개황도'에 도시한 바와 같이 기호 (1) 지상에 소유자 미상의 미등재 제시 외 건물 기호 (ㅁ), (ㅂ)이 소재하고 있으며, 규모, 구조 및 용도 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 (1) 및 기호 (6)지상에 소유자 미상의 관정 기호 (a), (b)가 각각 소재하고 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

º 기호 (7-1) : 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로서, 벽체 : 샌드위치 판넬 마감 등 바닥 : 콘크리트 마감 등 창호 : 섀시창 등의 구조입니다. º 기호 (7-2) : 일반철골구조 유리지붕 단층 건물로서, 벽체 및 지붕 : 유리 마감 등 바닥 : 콘크리트 등입니다.

이용상태

º 기호 (7-1) : 창고 및 관리실 º 기호 (7-2) : 유리온실

설비내역

기호 (7-1), (7-2) 내부에 설치된 유리온실 관련설비는 기호 (7-2) 유리온실 건물의 용도에 필요한 필수설비로서, 기호 (7-2) 건물에 포함하여 평가하였습니다. <설비내용> ? 자동개폐장치(차광스크린 등) ? Hanging Gutter ? 유황훈증기 및 유동팬 ? 물탱크 설비 ? 양액공급기 및 양액재처리장치 ? CO2공급기 ? 자동제어시스템 ? 난방시설 ? 공조설비 ? 튜브레일 및 출수관, 회수관 등 배관부 등

부합물 및 종물

''지적 및 건물 개황도'에 도시한 바와 같이 부합물 내지 종물 성격으로 판단되는 소유자 미상의 미등재 제시 외 건물 기호 (ㄱ) ~ (ㄹ)이 소재하고 있으며, 구조·규모·용도 등에 비추어 본건 건물의 사용·수익에 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 (7-1), (7-2) 건물은 진주시로부터 첨단온실 신축지원사업에 따른 가설건축물(2014-건축과-가설건축물축조신고-2) 신고를 득한 건물입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,2,3,4,5,6] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). 2026. 4. 20.자 진주시 지수면 사실조회 회신서 참조.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-248호 기계.기구목록 수변전설비 감정서상 기호1(2식), 기호2(1식)(감정평가서 참조) 매각포함.
-제시외 건물[감정서상 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ),(ㅁ),(ㅂ)] 매각포함.
-제시외 물건[감정서상 (a),(b) 관정] 매각포함.
-제시외 물건[감정서상 (c) - 감정서상 기호 (7-2)에 설치된 초저온저장탱크(4.9ton/1.0MPa) 2대, 대기식 기화기(300kg/hr) 2대, Gas Supply Unit 2대]은 대여한 장비 및 설비인 것으로 조사되는 바 매각에서 제외함(해당장비 임대인 2025. 12. 01.자 경매 물품 제외 의견서 제출함).
-목록[2~6] 토지는 일단의 유리온실 부지로 이용되고 있는바, 일단의 토지로 평가함.
-목록[7] 감정서상 기호 (7-1), (7-2) 건물은 진주시로부터 첨단온실 신축지원사업에 따른 가설건축물(2014-건축과-가설건축물축조신고-2) 신고를 득한 건물로서, 가설건축물 기간 연장 가능여부, 소유권 변경시 승계가능 여부 등 관할 행정관서에 확인요함.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-248호 기계기구 중 감정서상 기호2 수변전설비는 목록상 용량 Cap’:600kva이나, 현지 조사시 용량은 Cap’:990kva로 조사됨.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경636 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지및용도

* 소재지: 경상남도 진주시 지수면 청담리 1087-2

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (현황 유리온실, 창고, 관리사 등)

1.3. 토지정보

* 총 토지면적: 21,018.60㎡ (약 6,357.8평)

* 총 토지 지분: 21,018.60㎡ (약 6,357.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용현황: 자체지반 평탄한 가로장방형의 토지로서, 현황 창고 및 관리사 부지(기호 1), 일단의 토지로서 자체지반 평탄한 가로장방형의 토지이며, 현황 유리온실 부지(기호 2~6)로 이용 중.

* 토지 이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역.

1.4. 건물정보

* 총 건물면적: 17,928.00㎡ (약 5,423.2평)

* 총 건물 지분: 17,928㎡ (약 5,423.2평)

* 건물 제시외면적: 1,034.20㎡ (약 312.8평)

* 건물 구조 및 이용:

* 기호 (7-1): 일반철골구조 패널지붕 단층 건물, 창고 및 관리실 용도.

* 기호 (7-2): 일반철골구조 유리지붕 단층 건물, 유리온실 용도.

* 건물 부대설비: 유리온실 용도에 필수적인 자동개폐장치, 차광스크린, Hanging Gutter, 유황훈증기, 유동팬, 물탱크 설비, 양액공급기, 양액재처리장치, CO2공급기, 자동제어시스템, 난방시설, 공조설비, 튜브레일 등 포함.

* 가설건축물 여부: 기호 (7-1), (7-2) 건물은 진주시로부터 첨단온실 신축지원사업에 따른 가설건축물로 신고(2014-건축과-가설건축물축조신고-2)를 득한 건물임. 가설건축물 기간 연장 가능 여부, 소유권 변경 시 승계 가능 여부 등은 관할 행정관서 확인 필요.

1.5. 감정가

* 총 감정가: 3,992,275,800원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본 물건은 경상남도 진주시 지수면 청담리 소재 「청담마을」 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 경리정리된 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

2.2. 교통상황

* 중소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 기호 (1)은 북측 약 3미터, 동측 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지 기호 (2) ~ (6)은 동측 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는권리

* 제공된 등기부등본 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 있으나, 등기부등본 상 지상권 등 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

* 말소기준권리(토지: 2015-02-04 근저당권, 건물: 2015-09-30 근저당권) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소되는권리

* 토지 등기부상 근저당권(을3, 을3-3), 임의경매(갑5) 등은 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 근저당권(을1, 을1-2), 가압류(갑2, 갑3, 갑4), 임의경매(갑5) 등은 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 4,200,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 4,512,775,778원

3.3. 임차인현황

* 임차인: 농업회사법인주식회사송담

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-08

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 총 인수 보증금: 0원

3.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 요구: 목록의 경우, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요합니다. 미제출 시 보증금 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다.

* 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구 중 수변전설비(감정서상 기호1, 기호2)가 매각에 포함됩니다.

* 제시외 건물[감정서상 (ㄱ)~(ㅂ)]은 매각에 포함됩니다.

* 제시외 물건[관정 (a),(b)]은 매각에 포함됩니다.

* 제시외 물건[초저온저장탱크 등 (c)]은 대여한 장비로 조사되어 매각에서 제외됩니다.

* 목록[2~6] 토지는 일단의 유리온실 부지로 평가되었습니다.

* 기계기구 중 수변전설비(감정서상 기호2)는 현지 조사 시 감정평가서상의 용량(600kva)과 다르게 990kva로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권특성

* 본 물건은 농림지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설 부지로서, 주변은 경리정리된 농경지가 주를 이룹니다.

* 따라서 일반적인 상업용 상권과는 거리가 있으며, 농업 및 관련 산업 활동에 적합한 지역적 특성을 가집니다.

* 지역 내 유동 인구가 많지 않으므로, 상권 활성화 측면보다는 해당 용도에 대한 수요를 중심으로 분석해야 합니다.

4.2. 주변시설정보

* 제공된 정보만으로는 구체적인 상업시설이나 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

* 외부 지도 서비스 검색 결과, 본 물건 자체의 주변에 혐오시설은 명시적으로 확인되지 않았습니다.

* 농업진흥구역 및 가축사육제한구역임을 감안할 때, 주변 지역은 농업 활동 및 축산업 관련 시설이 분포할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활편의시설

* 본건은 농림지역에 위치하여 일반적인 도시 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

* 가장 가까운 마을은 '청담마을'이며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

5.2. 주거환경

* 본 물건은 주로 산업 활동(농업)을 위한 시설로 보이며, 주거 환경에 대한 정보는 제한적입니다.

* 주변 환경은 농경지로 형성되어 있어 자연 친화적일 수 있으나, 편의시설 부족으로 인해 일반적인 주거 목적에는 부합하지 않을 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지관련리스크

* 목록 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무가 있습니다. 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수 위험이 있으므로, 사전에 농지 대상 여부를 명확히 확인하고 자격증명 취득 가능성을 검토해야 합니다.

6.2. 건축물관련리스크

* 기호 (7-1), (7-2) 건물이 가설건축물로서, 존속 기간 연장 및 소유권 이전 시 승계 가능 여부를 반드시 관할 행정관서에 확인해야 합니다. 이 부분은 건축물의 법적 안정성에 큰 영향을 미칩니다.

6.3. 설비관련리스크

* 매각에서 제외되는 대여 장비(초저온저장탱크 등)가 있어, 실제 인수 후 활용 가능한 설비의 범위와 상태를 명확히 파악해야 합니다.

* 수변전설비의 경우, 현지 조사 결과와 감정서상 용량이 상이하므로, 실제 운영 및 성능에 대한 재확인이 필요합니다.

* 제시외 물건인 관정(a, b)의 실제 사용 가능 여부 및 상태를 점검해야 합니다.

6.4. 기타리스크

* 본건의 정확한 위치와 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 유리온실 관련 내부 설비는 용도에 필수적이나, 그 정확한 작동 상태 및 유지보수 필요 여부는 별도의 점검이 요구됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 진주시 지수면의 대규모 토지와 함께 동물 및 식물 관련시설로 활용 중인 유리온실, 창고, 관리실 등으로 구성되어 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 보이며, 말소기준권리 하의 모든 등기 사항은 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 가설건축물로서의 법적 안정성 문제, 매각 제외되는 대여 장비의 존재 등 인수 및 활용에 있어 명확히 확인하고 해결해야 할 리스크들이 존재합니다.

따라서 본 물건은 해당 지역의 토지 이용 계획(농림지역, 농업진흥구역 등)과 농업, 축산업 등 관련 사업에 대한 전문적인 이해와 경험이 있는 투자자 또는 실수요자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 넓은 면적의 토지와 실질적인 생산 시설(유리온실, 창고) 보유.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

* 농림지역 및 관련 법규에 따른 용도 적합성.

* 내부 유리온실 설비의 부분적 활용 가능성.

* 농업/축산업 관련 사업의 전문 투자자에게 적합.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 3,992,275,800원을 기준으로 하되, 본 물건이 가진 특수성(농지취득자격증명 필요, 가설건축물, 대여설비 제외 등)과 현재 시장 상황, 그리고 잠재적 투자자(실수요자 포함)의 규모 및 사업 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다. 다만, 본 물건은 일반적인 부동산과는 달리 해당 용도에 대한 전문적인 이해와 추가적인 행정적 절차, 설비 점검 등이 필요하므로, 입찰가 산정 시 이러한 모든 요소를 반영해야 합니다.

명확한 시장 분석, 주변 시세 비교, 그리고 해당 사업에 대한 타당성 검토 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~80% 선에서 입찰이 이루어지기도 하나, 본 건의 경우 특수 요인으로 인해 이를 상회하거나 하회할 수 있습니다. 상세한 현장 조사와 법률 및 사업 전문가의 자문을 통한 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.