나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30778 [1] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1043 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리 소재 「신촌마을」남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 답,임야 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건 내지 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형 계단식 경사지의 토지로, 현황 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

? 기호(1, 2, 3, 5, 6):인접필지를 통해 출입이 가능한 맹지입니다.
? 기호(4):본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1, 5, 6):생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>
? 기호(2):생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
? 기호(3, 4):생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록 1,2,3,5,6] 맹지임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경30778 (1)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1043

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 부OOOOOOOO (부산축산업협동조합으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 8340.00㎡ (약 2522.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 35,978,000원

채권 총액: 524,256,406원

주의사항:

*일괄매각 (단, 건물 면적이 없어 토지 매각에 해당)

*목록 1,2,3,5,6 필지는 맹지임

*농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리 소재 「신촌마을」 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 답, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 내지 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

*기호(1, 2, 3, 5, 6) 필지는 인접 필지를 통해 출입이 가능한 맹지입니다.

*기호(4) 필지는 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

*소유권 이전: 이영도 (2006-10-17), 이재만 (2022-02-21)

*근저당: 부산축산업협동조합 (2021-02-03, 말소기준권리)

*가압류: 농림수산업자신용보증기금 (2024-05-07), 수협은행 (2024-05-16), 경남신용보증재단 (2024-06-05), 신용보증기금 (2024-11-08)

*압류: 마산세무서장 (2024-12-26)

*임의경매개시결정: 부산축산업협동조합 (2025-04-16, 사건번호 2025타경30778)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 524,256,406원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 것으로 보입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 언급은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 남해군 고현면 갈화리는 주로 농경지와 임야로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다. 주변은 답, 임야 등이 주를 이루고 있으며, 신촌마을과 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신촌마을이 인근에 소재하고 있으나, 본건은 농촌 지역에 위치하므로 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

5.2. 학교 및 교육시설

제공된 정보만으로는 주변 학교 및 교육 시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

목록 1,2,3,5,6번 필지는 맹지로서 외부에서 직접 접근이 어렵습니다. 인접 필지를 통해 진입해야 하므로 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 관련

본건은 농지(답)이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 지역 제한 사항

본건은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(개, 돼지, 닭, 오리 등 제한) 및 마을경관관리지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 규제가 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 환경이 답, 임야 등으로 형성된 농촌 지역임을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 있다고 보기는 어렵습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 농촌 지역의 특성을 반영하는 것입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리의 농지로서, 농업 목적 또는 전원생활을 위한 부지로 활용될 가능성이 있습니다. 하지만 일부 필지가 맹지이고, 농지취득자격증명 발급이 필수적인 점은 취득 전에 반드시 확인해야 할 사항입니다. 다수의 채권이 설정되어 있었으나, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 토지 이용 규제 및 농지법 관련 사항을 충분히 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

*농촌 지역의 토지를 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

*향후 주변 지역 개발 가능성 및 농산물 시장 동향 등을 고려한 장기적인 투자가 가능합니다.

*정확한 현장 조사와 법규 검토를 통해 맹지 문제 해결 방안을 마련한다면 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 35,978,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다. 맹지라는 점과 농지 취득 요건을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 25,000,000원 ~ 28,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.