나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30777 [1] 경상남도 진주시 하대동 604-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '진주제일여자고등학교' 북측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다가구주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 완경사지내 등고 평탄한 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약 10~12미터 및 남서측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로와
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(상평)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2019-01-28)(에덴유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층건으로서,
(사용승인일 : 2025.03.28 )
외 벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감,
바 닥 : 강화마루 등 마감,
창 호 : 하이샷시 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1층 : 계단실 및 EV로 이용 중입니다.
2~4층 : 다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비 ,난방설비(도시가스), 승강기설비, 화재탐지
설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30777 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 604-5 (도로명: 경상남도 진주시 하대로 22-10)

건물용도: 다가구주택 (건축물대장상 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 다가구주택)

감정가: 1,923,471,000원

토지 면적: 359.00㎡ (약 108.6평)

건물 면적: 623.61㎡ (약 188.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사 추정)

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 하대동 소재 진주제일여자고등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 10~12미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(에덴유치원)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 2025년 4월 10일 접수된 금정신용협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(을구)는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 이

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 04월 17일

* 배당신고일자: 2025년 05월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 합계 0원으로 분류되어 있으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

특이사항: 본 건은 다수의 채권자가 경매를 신청한 중복사건(2025타경30777, 2025타경30799)으로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

건축물 현황: 2025년 3월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층은 계단실 및 EV, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

주변 환경: 진주시 하대동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

유해시설: 주변 반경 내 유해시설 등 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설: 진주제일여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

중복 경매 사건: 본 건은 다른 강제경매 사건(2025타경30799)과 중복으로 진행되므로, 법원 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

임차인 미배당금: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 자연경관지구, 소로 접합, 가축사육제한구역 등으로 인해 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 경상남도 진주시 하대동에 위치한 신축에 가까운 다가구주택으로, 양호한 입지 조건과 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 예상됩니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 중복 경매로 인한 절차상의 복잡성과 임차인 미배당금 발생 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2025년 3월 사용승인된 건물로, 건물 상태가 양호하여 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 세입자로부터 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

양호한 접근성: 주거 밀집 지역에 위치하며 도로 접근성이 좋습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되므로, 명도 이후 인수할 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어, 감정가를 기준으로 시장 가치, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 가치 평가를 위해서는 현장 조사 및 면밀한 시세 분석이 필수적입니다. 신중하게 접근하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.