나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11353 [1] 경상남도 김해시 삼문동 62-4 젤미마을부영그린타운7차 404동 18층1806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 ""능동중학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 20층 건물 내 제18층 제1806호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 난방설비, E/V설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 대로2류, 동측으로 중로1류, 서측 및 남측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택), 지구단위계획구역(장유지구),
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육
제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(능동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근
유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.06.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 김해시 삼문동 62-4에 소재한 젤미마을부영그린타운7차 404동 18층 1806호 아파트입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 185,000,000원입니다.

토지 면적은 49.70㎡(약 15.04평)이며, 건물 면적은 전용면적 84.75㎡(약 25.64평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.4. 채권자 정보

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부채권 총액은 200,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 "능동중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택, 장유지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(능동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상황

본 건 북측으로 대로2류, 동측으로 중로1류, 서측 및 남측으로 보행자전용도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리는 창원지방법원 강제경매개시결정(2025타경11353, 2025.04.21.)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 확인된 임차인은 전희석이며, 보증금 200,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2020-01-28, 확정일자는 2022-01-18입니다.

현재 임차인 현황 표에는 대항력이 없다고 기재되어 있습니다.

주택임차권 등기(을5)는 2024-02-07 접수되었으며, 권리금액 200,000,000원으로 말소 예정입니다.

3.3. HUG 확약서 내용

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 07월 06일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권이전 (갑4, 전희석, 2014-01-03), 소유권이전 (갑5, 김훈희, 2022-01-18, 매매 208,000,000원), 주택임차권 (을5, 전희석, 200,000,000원, 말소), 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사, 211,772,586원, 말소기준권리) 순으로 등기되어 있습니다.

3.5. 인수 보증금

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 환경

본 물건은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 대로와 중로가 있어 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 20층 건물 내 18층 1806호입니다.

외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

급배수·위생설비, 난방설비, E/V 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명은 젤미마을부영그린타운7차이며, 2004년 10월 12일 사용승인되었습니다.

총 6개동, 516세대로 구성되어 있으며, 최고 20층 건물입니다.

5.3. 주차 시설

총 547대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지하 186대, 지상 361대)

5.4. 복리 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건 정보에는 '대항력 있는 임차인'으로 언급되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. 그러나 HUG의 확약서 제출로 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 내부 확인

현장 조사 시 이해관계자의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

6.3. 기타

물건명세서 상에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

7. 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 해당 물건지와 인접하여 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 소각장 및 폐기물 처리 시설 관련 건설 계획 등이 논의된 바 있으나, 해당 물건과의 직접적인 관련성이나 직접적인 영향을 주는 것으로 판단되지 않습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼문동에 위치한 아파트로, 18층의 고층부에 해당합니다. 감정가는 1억 8,500만 원이며, 전용면적 84.75㎡(약 25.64평)입니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제는 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 부담이 없는 것으로 정리되었습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 적정 수준의 감정가로 판단됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 유의해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: HUG의 확약으로 인해 매수인에게 추가적인 금전적 부담이 발생하지 않습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 밀집 지역으로 교육 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 고층 물건: 18층으로 일조권 및 조망권 확보에 유리하여 선호도가 높을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

최근 실거래가(2026년 5월 기준): 140,000,000원 (11층), 173,000,000원 (11층), 150,000,000원 (2층)

최근 3개월 최고가: 173,000,000원 (11층)

고려사항:

* 실거래가 평균 (154,333,333원) 대비 감정가(185,000,000원)가 높게 책정되었습니다.

* 18층이라는 장점을 고려할 때, 최근 최고가보다 약간 높은 가격으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 낙찰 가능성을 높이기 위해 감정가에 근접한 금액도 고려 가능합니다.

전략적 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원 (1억 7천만 원 ~ 1억 8천만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.