나이스옥션 법원경매 창원 2025타경476 [1] 경상남도 김해시 한림면 명동리 1159-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 소재 '낙산소류지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노변 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

① 기호1) : 사다리형에 유사한 평지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용중입니다.
② 기호5) : 자루형의 평지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용중입니다.
③ 기호6) : 부정형의 평지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

① 기호1) : 대상물건 남측으로 노폭 약20m내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약8m내외의 포장도로와 접합니다.
② 기호5), 기호6) : 대상물건 남측으로 노폭 약20m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1), 기호5), 기호6) 공히
- 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동1), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동1구역 산업형), 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 입니다.

제시목록 외의 물건

① 대상물건 기호1)토지 지상에 제시외건물 1동〔기호ㄱ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측사정 후 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

② 대상물건 기호5)토지 지상에 해체후 이동이 용이한 가추 1동이 소재하며, 감정목적을 고려 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바랍니다.

③ 대상물건 기호6)토지 지상에 제시외건물 1동〔기호ㄴ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측사정 후 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

④ 대상물건 기호6)토지 지상에 제시외건물 1동〔기호ㄷ)〕이 소재하나, 타인소유(기호4)건물 내 YM용접소유)로 탐문조사 되어 평가에서 제외하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①대상물건 기호1)지상에 소재하는 수목 등은 당해 토지에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1), 기호5)~6)토지는 인접 토지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계확정 등을 위해서는 지적측량을 요합니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호2) ~기호4) 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서
외 벽 : 판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

▶ 기호2) ~기호4) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비, 위생설비(기호2)건물) 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참고바랍니다.

공부와의 차이

①대상물건 기호2)건물은 귀 의뢰목록상 기호1)토지(동소 1159-6번지)상에 소재하나, 건축물대장에 의하면 2024.12.18. 건축물대장 분리 신청되어 현황 기호5)토지(동소 1159-19번지)상에 소재하는 바, 경매 업무에 참고하시기 바랍니다.
②대상물건 기호4)건물은 귀 의뢰목록상 기호1)토지(동소 1159-6번지)상에 소재하나, 건축물대장에 의하면 2024.12.18. 건축물대장 분리 신청되어 현황 기호6)토지(동소 1159-20번지)상에 소재하는 바, 경매 업무에 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(목록 1-1, 6-1) 포함
2. 일반건축물대장상 (목록 2, 3, 4) 건물은 (목록 1) 토지(한림면 명동리 1159-6번지) 지상에 소재하였으나, 2024.12.18. 건축물대장분리 신청되어 (목록 5) 토지(한림면 명동리 1159-19) 지상에 (목록 2) 건물이, (목록 1) 토지(한림면 명동리 1159-6) 지상에 (목록 3) 건물이, (목록 6) 토지(한림면 명동리 1159-20) 지상에 (목록 4) 건물이 소재하는 것으로 조사됨(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경476 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 명동리 1159-6

용도: 근린시설

감정가: 2,666,820,000원

토지면적: 2191.00㎡ (약 663평)

건물면적: 685.00㎡ (약 207평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한림농업협동조합

1.1. 입지조건

물건은 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 소재 '낙산소류지' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 노변 근린생활시설 및 공장 등이 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통시됩니다.

토지는 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 일부 토지는 남측 약 20m 포장도로와 접합니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 5월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을5)입니다.

등기부상의 모든 근저당권, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리 낙찰이 가능합니다.

임차인 현황:

* 강 (시스템원): 보증금 1,000만원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020.08.21, 확정일자 2025.07.22, 배당신고일자 2025.07.23. 대항력 없음.

* 공 (명품부동산개발): 보증금 500만원, 차임 60만원, 전입/사업일자 2020.03.20, 확정일자 2025.05.01, 배당신고일자 2025.07.14. 대항력 없음.

* 박 (와아엠용접): 보증금 1,000만원, 차임 110만원, 전입/사업일자 2025.07.10, 확정일자 2025.07.10, 배당신고일자 2025.07.17. 대항력 없음.

* 엄 (지에스25명동휴게소점): 보증금 2,000만원, 차임 100만원, 전입/사업일자 2021.04.01. 대항력 없음.

* 이엔알 주식회사: 보증금 2,000만원, 차임 100만원, 전입/사업일자 2021.04.12, 확정일자 2025.07.08, 배당신고일자 2025.07.11. 대항력 없음.

* 사 : 보증금 1,000만원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025.03.04, 확정일자 2025.07.08, 배당신고일자 2025.07.24. 대항력 없음.

* 이 (명품공인중개사사무소): 보증금 200만원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022.06.07. 대항력 없음.

* 이 (태영상사): 보증금 3,000만원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019.04.26, 확정일자 2023.10.13, 배당신고일자 2025.07.28. 대항력 없음.

* 정 (야미돈까스): 보증금 1,000만원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023.11.20, 확정일자 2023.11.20, 배당신고일자 2025.07.17. 대항력 없음.

* 최 (드림카페): 보증금 500만원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021.08.04, 확정일자 2022.05.09, 배당신고일자 2025.07.28. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

주의사항:

1. 본 물건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(목록 1-1, 6-1)이 포함됩니다.

2. 건축물대장상 건물(목록 2, 3, 4)의 위치가 분리(2024.12.18.)되어 공부상 주소지와 현황 주소지가 상이합니다. (목록 2: 1159-19, 목록 3: 1159-6, 목록 4: 1159-20) 이 부분은 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

물건 주변은 근린생활시설과 공장이 혼재된 지역으로, 산업 활동과 지역 주민을 위한 편의 시설이 함께 있는 환경입니다.

'낙산소류지' 인근에 위치하며, 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 지역에 속합니다.

주변에 공장 지대가 형성되어 있으며, 가축사육 제한 구역에 포함되어 축사 등이 인근에 존재할 가능성이 있습니다.

제반 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 토지와 건물의 면적이 상당하여 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

직접적인 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 근린생활시설로서 지역 내 수요를 충족시키는 용도로 활용될 수 있습니다.

교통 접근성은 차량을 이용할 경우 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 건물 위치 변경 및 분리로 인해 공부와 현황 간의 차이가 발생하였으므로, 이에 대한 명확한 이해와 현장 확인이 필수적입니다.

토지 경계가 불분명하다는 감정평가서 요약 내용이 있어, 정확한 경계 확정을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

감정평가서상 제시외 건물 중 일부(기호ㄷ)가 타인 소유로 조사되어 평가에서 제외되었으며, 이에 대한 인수 또는 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지이용계획 및 제한사항에 따른 사업 운영 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 한림면 명동리에 위치한 토지 및 근린생활시설 건물입니다.

상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 권리 분석상 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건축물대장상 건물 위치 변경 및 제시외 건물 관련 사항은 면밀한 현장 조사가 필요하며, 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

주변 개발 여건 및 토지 이용계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

토지면적 2191.00㎡와 건물면적 685.00㎡로 규모가 크고 활용도가 높습니다.

근린생활시설로서 지역 내 경제 활동의 중심이 될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 모든 채권과 임차인의 대항력 없는 권리는 소멸될 예정이므로, 권리 인수에 대한 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

일괄매각 대상인 제시외 건물 포함 여부와 위치 변경된 건물에 대한 추가적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,666,820,000원

등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 약 28억 1903만 9853원

주요 채권: 농업협동조합자산관리회사 (21.84억), 이진숙 (4.1억), 김덕규 (2억), 한림농업협동조합 (16.97억)

예상 입찰가는 경쟁률, 시장 상황, 물건의 현황 및 잠재적 가치 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 제시된 감정가 및 채권 총액을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 잠정적인 입찰가 범위를 제시합니다.

최저 입찰가 예상 범위: 약 2,133,456,000원 (감정가의 80% 수준)

최고 입찰가 예상 범위: 약 2,666,820,000원 (감정가 수준)

상기 예상가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 법적 검토 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.