나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51250 [1] 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 111동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 대덕동 소재 ""대덕 초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 한성필하우스 제111동 제13층 제1304호(전유면적 76.0261㎡)로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지상17층 중 제13층 제1304호(사용승인일 : 2016.8.09.)로서

외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 다용도실, 발코니 등)으로 이용되고 있음.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지인 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보조간선도로(2023-11-30)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(25201)<광업법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : --

물건 비고

- 선순위 전세권자가 배당요구 하지 않아 위 을구 순위 1번 전세권설정등기(2021. 11. 3.등기)는 매수인에게 인수됨
- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51250 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 111동 13층1304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 221,000,000원

* 토지 면적: 50.17㎡ (약 15.18평)

* 건물 면적: 76.03㎡ (약 23.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 강OO

* 사용 승인일: 2016년 08월 09일

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 물건은 충청남도 당진시 대덕동에 위치하며, 대덕초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 역시 보통입니다.

* 도로 상태: 단지 주변으로 간선도로와의 접근성이 양호하며, 도로 상태 및 주차 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 보조간선도로, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 광구, 상대보호구역, 배수구역, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2025년 04월 17일 대전지방법원 서산지원 강제경매개시결정 (사건번호: 2025타경51250) 입니다. 총 채권액은 250,000,000원입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 전세권 설정 등기 (2021년 11월 03일 등기, 권리자: 강경훈, 전세금액: 250,000,000원)는 선순위로, 전세권자가 배당요구를 하지 않아 매수인에게 인수됩니다.

* 따라서, 매수인은 해당 전세금액 250,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다.

* 배당받지 못한 보증금 잔액이 있을 경우에도 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강경훈

* 보증금: 250,000,000원 (전세권과 동일 금액)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 13일

* 확정일자: 2021년 11월 03일

* 배당신고일자: 2025년 04월 16일 / 2025년 04월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 전세권자 강경훈과 동일 인물로 추정되며, 대항력이 있어 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건은 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 밀집된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 이는 일상생활의 편의성을 제공합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 해당 물건은 한성필하우스 아파트 단지에 속해 있으며, 2016년 08월 09일에 사용 승인되었습니다. 총 11개 동, 710세대로 이루어져 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 041-356-7425

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조로, 지상 17층 중 13층에 위치한 76.03㎡(약 23.00평)의 전유면적을 가진 아파트입니다. 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 다용도실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 난방, 위생 및 급배수, 전기, 소화전, 승강기 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수: 가장 큰 리스크는 을구 1번의 선순위 전세권 (250,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수된다는 점입니다. 이는 사실상 해당 금액만큼의 추가적인 매수 부담을 의미합니다.

* 임차인 보증금 잔액 인수: 전세권 설정 금액 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 채권자/임차인/전세권자의 동일 인물 가능성: 채권자(강OO), 임차인(강경훈), 전세권자(강경훈)가 동일 인물일 가능성이 높습니다. 이는 권리 분석 및 인수 조건을 더욱 복잡하게 만듭니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 당진시 대덕동의 입지가 좋은 아파트임에도 불구하고, 인수해야 하는 선순위 전세권 2억 5,000만원이라는 매우 큰 부담을 안고 있습니다.

* 감정가 2억 2,100만원과 인수되는 전세금액 2억 5,000만원을 합산하면, 실제 매수 부담액은 최소 4억 7,100만원 이상이 됩니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 실거래가가 2억 3,850만원에서 2억 4,000만원 수준임을 감안할 때, 인수되는 전세금액을 고려하면 시세 대비 현저히 높은 금액으로 취득하게 될 위험이 매우 큽니다.

* 이러한 권리 부담으로 인해 일반적인 경매 투자 관점에서 접근하기는 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 당진시 대덕동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* (매우 제한적) 시세 차익 가능성: 만약 인수되는 전세금액을 포함한 총 매수 부담액이 주변 시세보다 현저히 낮다고 판단될 경우, 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 현재로서는 그러한 가능성을 높게 보기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 합니다. 그러나 실제 매수인이 부담해야 할 총액은 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다.

* 본 건의 경우, 인수되는 전세권(250,000,000원)을 제외하고 입찰가를 산정하더라도, 최근 유사 면적의 실거래가가 23,850,000원에서 24,000,000원 수준임을 고려해야 합니다.

* 감정가 221,000,000원 자체도 시세 대비 높은 편이며, 여기에 인수되는 전세금액 250,000,000원을 합하면 총 매수 부담액은 최소 471,000,000원에 달합니다. 이는 최근 실거래가보다 훨씬 높은 금액입니다.

* 따라서, 현재 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 인수되는 전세권의 법적 효력, 전세권자의 실제 변제 가능성, 그리고 보증금 잔액 인수 여부에 대한 철저한 재확인이 선행되어야 합니다.

* 이러한 권리 부담을 고려할 때, 현재로서는 적극적인 입찰을 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.