나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51222 [1] 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 155-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 '기지초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 각종 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 일단의 부정형 평지로서, 현황 "상업용 건부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약 13m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12) (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(2):제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조, 일반철골구조 기타지붕 3층 건으로서 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 타일 및 인테리어 등 마감. 바닥 : 타일 등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

주차장 및 일반음식점, 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으나 정상 작동여부는 미상임.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 수목(소나무 등) 매각 포함
- 목록1,2 상업용 건부지 등

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51222 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 155-7

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 2,011,975,510원

토지 면적: 828.00㎡ (약 250.52평)

건물 면적: 943.89㎡ (약 285.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO (주채권자: 중소기업은행)

특이사항: 유동화물건, 제시외 수목(소나무 등) 포함 매각, 상업용 건부지 등

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 '기지초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 관공서, 각종 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하는 지역으로 대체로 안정적인 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다. 남동측으로 로폭 약 13m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2017년 3월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을20)입니다. 등기부등본상의 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 약 21억 6천만 원 이상으로, 이는 감정가(약 20억 1천만 원)를 초과하는 수준입니다. 현재 등기부상 인수해야 할 임차권이나 대항력 있는 권리는 확인되지 않습니다. 임차인 현황에서도 인수 보증금 합계는 0원으로 나타나 있으나, 임대 관계는 미상입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 다수

* 중소기업은행 근저당 (말소기준권리): 총 1,560,000,000원 (을20, 을21, 을22)

* 박연성 근저당: 400,000,000원 (을23)

* 가압류 (충남신용보증재단, 현대캐피탈, 신용보증기금, 하나카드, 근로복지공단)

* 압류 (당진시)

1.3. 상권분석

본건은 '제2종근린생활시설'로 분류되며, 상업용 건부지로도 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 일반음식점, 주차장, 창고 등으로 활용되고 있으며, 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다. 주변에 학교, 관공서, 상업시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 유동 인구 확보에 유리하며, 이는 상업시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 기지초등학교가 소재하고 있으며, 기타 교육시설 및 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 송악읍 자체적으로는 최근 인구 유입이 많으나, 일부 지역에서는 교육, 여가, 복지 시설 부족 및 거주지와의 접근성 문제로 인한 인구 유출이 발생하고 있다는 분석도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 유동화 물건 특성상 복잡한 권리관계나 숨겨진 문제가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 설비 작동 여부 미상: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비가 되어 있으나 정상 작동 여부는 알 수 없어, 낙찰 후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 나타나거나 명도에 시간이 소요될 가능성이 있습니다. (단, 현재까지 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)이 명확히 언급되지는 않았으나, 당진시 자체적으로 자원순환센터(폐기물 처리 시설)가 운영되고 있습니다. 본건과의 구체적인 거리 및 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리의 상업지역 내에 위치한 제2종근린생활시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 양호한 교통 접근성과 주변 상업 및 주거 인프라를 갖추고 있어 상업용 부동산으로서의 잠재력이 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 권리관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 건물 내부 설비의 정상 작동 여부 및 임대차 관계 또한 중요한 확인 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 기지초등학교 인근으로 관공서, 상업시설, 아파트 단지 등 다양한 시설이 밀집해 있어 유동 인구 확보가 용이합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 제2종근린생활시설: 일반음식점, 주차장, 창고 등 다양한 업종으로 활용 가능하며, 상업용 건부지로서의 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,011,975,510원이며, 이는 토지 약 250.52평, 건물 약 285.78평을 기준으로 산정되었습니다. 총 채무액이 감정가를 초과하므로, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율보다는 신중한 접근이 요구됩니다. 예상 입찰가는 본건의 현재 가치, 시장 상황, 향후 활용 계획, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 현재 시점에서 감정가 대비 70~80% 선에서 고려해볼 수 있으나, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.