나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20264 [1] 충청남도 공주시 계룡면 기산리 235-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 계룡면 기산리 소재 ""계룡관광휴게소"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3): 3필지 일단의 상업용 건부지로 이용중이며, 대체로 부정형 평지 상태임.
기호(4): 대체로 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상 토지 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1,3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},
기호(2) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

기호(1~4) 지상에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물(㉠) 및 제시외관정(ⓐ), 제시외수목(ⓑ)가 소재함.

공부와의 차이

기호(1~3)은 공부상 주유소용지이나 현황은 사무실 건부지 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.
- 기호(4) 토지는 인접필지(기산리 500-1)와 일단지(일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 관련지번으로 등재되어 있음)로 이용중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(4) 건물은 조적조 스라브지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 외장타일 마감 등,
- 내벽: 몰탈위 페인팅 마감, 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

사무실(현황 공실상태)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 지상에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 제시외 수목 및 관정 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경20264 (1)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 기산리 235-1

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설 - 사무실)

감정가: 824,534,560원

토지면적: 2743.00㎡ (약 830평)

건물면적: 154.44㎡ (약 46.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 행복새마을금고 (추정)

특이사항: 공동담보, 제시외 수목 및 관정 매각 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 공주시 계룡면 기산리 소재 "계룡관광휴게소" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공장, 단독주택 및 농경지가 소재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

대상 토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

기호(2) 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을17, 행복새마을금고 근저당 (2024-04-03 접수, 290,000,000원)

* 등기부채권 총액

총 450,000,000원 (행복새마을금고 290,000,000원 + 홍성자 160,000,000원)

* 인수되는 권리 유무

등기부상 을구 권리 및 갑구의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다. (임대 내역은 이해관계인 부재로 미상으로 기재되어 있습니다.)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 - 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

본건 주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 상업시설이 밀집된 지역은 아닙니다. "계룡관광휴게소"가 인근에 소재합니다.

* 건물 이용 상태

현재 건물은 사무실로 이용 중이나 공실 상태입니다.

* 임대 현황

이해관계인 부재로 임대 내역은 미상입니다.

* 토지 공부상 용도와 현황 차이

기호(1~3) 토지는 공부상 주유소 용지이나, 현황은 사무실 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 필지 이용

기호(4) 토지는 인접 필지(기산리 500-1)와 일단지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

주변에 "계룡관광휴게소"가 있으며, 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역 특성상 대규모 편의시설은 부족한 편입니다. (기존 검색 결과: 계룡산도예촌, 계룡산국립공원, 공주한옥마을 등이 인근에 위치)

* 주변 혐오시설

조사 결과, 본건 소재지 주변에 혐오시설(쓰레기 매립지, 소각장, 장례시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 지역으로 범위를 확장할 경우, 공주시 쓰레기위생매립장이 검상동에 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 교통 편의성

인근 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 법정지상권 성립 여지가 있다고 명시되어 있어, 낙찰 후 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 물건 관련

제시외 건물은 매각에서 제외되지만, 제시외 수목 및 관정은 매각에 포함됩니다. 이로 인해 향후 관리 및 이용에 있어 복잡성이 발생할 수 있습니다. 또한, 최저매각가격이 제시외 건물로 인해 제한받는다는 점은 고려해야 합니다.

* 건물 공실 상태

현재 건물이 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵습니다.

* 토지 공부와의 차이

주유소 용지로 등재된 토지가 실제로는 사무실 건부지로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 등과 관련된 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 인접 필지 일체 이용

기호(4) 토지가 인접 필지와 일단지로 이용되고 있다는 점은, 향후 토지 이용 및 관리 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 기산리에 위치한 토지 및 근린시설(사무실)입니다. 넓은 토지 면적과 계획관리지역이라는 점은 향후 활용 가능성을 높일 수 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 대중교통 시설도 마련되어 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 법정지상권 성립 가능성, 공부와의 차이, 제시외 물건 관련 사항 등은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 현재 건물은 공실 상태이며, 임대 내역은 미상입니다. 주변 환경은 주거, 농업, 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 830평)은 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 계획관리지역으로 향후 지구단위계획 수립 등 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 제시외 수목 및 관정이 매각에 포함되어 추가적인 가치 확보가 가능합니다.

* 주변에 계룡산국립공원, 공주한옥마을 등 관광 자원이 있어, 관광 관련 시설로의 활용도 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 824,534,560원입니다. 현재 파악된 등기부채권 총액은 450,000,000원으로, 채무 부담은 감정가 대비 낮은 편입니다.

다만, 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 지역의 실거래가, 유사 물건의 낙찰 사례, 향후 개발 가능성, 법정지상권 등 리스크 요인에 대한 정밀한 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

현재 건물 공실 상태 및 제시외 건물 제외, 법정지상권 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 제시는 추가적인 심층 분석 후 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.