나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11580 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2041 현대아이파크홈타운 201동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11580 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2041 현대아이파크홈타운 201동 9층903호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경11580
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2041 현대아이파크홈타운 201동 9층903호
• 용도: 아파트

천안지원 경매7계 2025타경11580 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2041 현대아이파크홈타운 201동 9층903호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 192,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 보고서 목적

1.1. 사건 개요 요약

본 보고서는 천안지원 2025타경11580 (1) 사건으로 진행되는 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 현대아이파크홈타운 아파트 경매 물건에 대한 분석 자료입니다. 본 물건은 감정가 2억 7,500만 원으로 책정되었으며, 임의경매로 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 주요 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11580 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2041 현대아이파크홈타운 201동 9층903호

용도: 아파트 (총 15층 중 9층)

감정가: 275,000,000원

건물 면적: 84.72㎡ (약 25.6평)

토지 면적: 59.01㎡ (대지권)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

사용승인일: 2004.05.24.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지: 역세권 및 주거 환경

본건은 '쌍용역' 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 주거 편의성이 높습니다. 쌍용역과의 접근성이 양호하고, 주변이 안정적인 주거단지를 형성하고 있어 실거주자에게 적합한 입지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측 및 동측으로 포장된 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 단지 외부로의 진출입이 원활하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 형태 및 소유관계

본건은 채권자가 한OOOOOOO인 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다. 소유자와 채무자가 권OO로 동일하며, 이는 통상적인 임의경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다. 매각 물건에 제시외 건물(제시외면적 0.00㎡)이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 별도의 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현황조사 시 이해관계인 부재로 내부 이용상황이 확인되지 않았습니다. 입찰 전 매수 희망자는 반드시 현장 방문 또는 문건 조사를 통해 점유자(소유자 또는 임차인)의 권리 관계를 명확히 파악해야 하며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 이를 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주거 및 근린 상권

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지 밀집 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 근린생활시설(상가, 마트, 병원 등)이 주변에 형성되어 있습니다. '쌍용역' 인근의 상권을 이용할 수 있으며, 주거 만족도를 높이는 데 기여합니다.

4.2. 토지 이용계획 요약

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 아파트 등 주거 시설을 위한 용도로는 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

5. 생활 정보 및 환경

5.1. 건물의 특징 및 이용상태

2004년 5월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 15층 건물 중 9층에 위치합니다. 내부 이용상태는 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등으로 이용되는 전형적인 가족형 아파트 구조(84타입)입니다. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 지하주차장 등 기본적인 편의시설을 모두 갖추고 있습니다.

5.2. 학군 및 교육 환경

주변에 세화유치원, 천안수곡초등학교, 천안신방중학교 등이 소재하며, 본건 토지이용계획상 이들 학교의 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다. 이는 자녀를 둔 실거주자에게는 우수한 통학 환경을 제공하는 긍정적인 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유자 미상에 따른 명도 리스크

가장 큰 리스크는 감정평가서상 임대관계가 미상인 점입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 소유자 외에 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불투명하므로, 사전에 철저한 조사(전입세대 열람 등)가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있으며, 소유자 점유라 하더라도 명도 소송 및 강제 집행의 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리제한사항 확인 필요

토지이용계획상 다수의 교육환경 보호에 관한 법률상 보호구역(상대/절대정화구역)에 포함되어 있어, 이는 아파트의 직접적인 가치 하락 요소는 아니지만, 주변 지역의 상업시설이나 유흥시설의 개발을 제한하는 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 현대아이파크홈타운은 '쌍용역' 인근의 우수한 입지, 2004년식 아파트로 양호한 건물 상태, 그리고 실거주에 적합한 84타입의 구조를 갖춘 안정적인 투자 물건입니다. 제2종일반주거지역에 위치하며 학군이 우수하여 실수요층의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관계가 미상인 점을 고려하여 명도에 대한 철저한 계획과 준비가 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 핵심 입지: 쌍용역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

2. 안정적인 자산: 20년 차 아파트로 기본적인 주거 선호도가 보장된 아파트 물건입니다.

3. 실수요층 확보: 방 3개, 욕실 2개 구조로 신혼부부 또는 일반 가정의 실수요가 풍부한 면적입니다.

4. 감정가 대비 경쟁력: 현재 감정가를 기준으로 하였을 때, 향후 진행될 입찰 과정에서 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 가능성이 높습니다.

법원 정보

천안지원 경매7계